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綠地紐約公寓出售背后 流動性、降債與海外資產

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2022-06-01 20:55 229 0 0
為了緩解債務壓力,綠地便將目光放在了海外資產身上。

作者:觀點新媒體

為了緩解債務壓力,綠地便將目光放在了海外資產身上。

 將位于英國倫敦的蘭姆公館未完工部分進行出售后,綠地的海外資產去化再度傳來了新進展。

5月16日,綠地集團發布消息稱,綠地紐約太平洋公園項目中的兩棟公租公寓樓順利出售,合同總金額為3.15億美元,該資金用于償還項目海外開發貸及自身運營。

同時,綠地紐約太平洋公園項目另一金額為1.5億美元的物業大單近期已完成簽約,而綠地洛杉磯大都會項目等相關物業也正在推進銷售、強化運營。

綠地方面披露,綠地紐約太平洋公園項目為紐約州政府PPP項目,占地22英畝,總計容建面700萬平方英尺,地理位置優越,周邊配套成熟,是紐約20年來最大規模房地產開發項目之一,已成為紐約標志性建筑。

此次出售的公租樓擁有601套公租公寓,370個地下停車位,2015年開工建設,2017年竣工并入住。2018年達到租賃穩定期后,日常入住率保持在98%以上。疫情高峰期間入住率也在90%左右。

據觀點新媒體了解,自今年以來,美國在通貨膨脹背景下,不動產估值出現高峰、物業租金創新高、資本市場流動性充裕、匯率正處于有利的窗口期,眼下出售美國的物業對于綠地來說無疑是個不錯的時機。

根據標準普爾CoreLogic Case-Shiller房價指數顯示,今年2月份美國的房價同比增長了19.8%,高于1月份19.1%的年增長率,是該指數35年歷史上的第三高讀數。

對于此次出售,綠地集團董事長、總裁張玉良表示,一批綠地海外優質項目接連實現資金回籠,不斷強化公司現金流,極大增強企業經營韌性及抗風險能力。

據悉,綠地加速去化海外資產始于2020年。彼時,綠地正陷入一連串債務風波之中,股債雙跌、私募基金暴雷、連踩三道紅線......

為了緩解債務壓力,綠地便將目光放在了海外資產身上。

據悉,截至2020年6月底,綠地海外共有15個在售項目,分布于澳大利亞、韓國、加拿大、美國、馬來西亞、英國等地,儲備的4個項目則位于澳大利亞、韓國和馬來西亞,還有13個項目處于在建階段。這些項目的總投資額超過了1000億元,僅僅是收回投資,就可以讓公司減輕不少資金壓力。

另一方面,從財務報表上看,收入貢獻及盈利水平較低也一直是其海外業務的痛點之一。

以2021年為例,綠地海外地區實現營業收入66.04億元,營業收入較2020年下降39.98%;海外業務毛利率為3.11%,較2020年減少3.32個百分點,毛利率水平遠低于公司約11.60%的整體毛利率水平。

同時,綠地在2021年年報中還指出,部分海外項目因疫情影響使得銷售周期和開發周期進一步拉長,導致成本增加及折現時間加長,造成的存貨計提跌價減值損失高達8.42億元。

于是,綠地在2020年年度報告中首次提出了“促進海外房地產項目去化,加快資金回籠”的說法。此后兩年中,綠地在海外資產去化方面進展頗多。

據悉,2020年,韓國“濟州島第一高樓”夢想大廈項目竣工交付、加拿大多倫多綠地君峯公寓項目竣工交付及入住,分別為綠地回籠資金約41億元和約22億元。

而2021年,綠地旗下澳洲悉尼綠地中心竣工交付,日本千葉海港城酒店出售,澳洲悉尼鉑瑞酒店、加拿大酒店、韓國醫院項目股權等完成轉讓,澳洲悉尼海珀項目尾盤商鋪處置,英國倫敦蘭姆公館實施土地轉讓。2021年內,海外業務累計回籠資金超過37億元。

據張玉良透露,綠地通過海外優質項目去化、竣工交付,累計實現資金回籠已超百億元。

隨著綠地加速處置海外資產、回籠資金,2021年綠地控股最終實現了“三道紅線”中的現金短債比、凈負債率兩項指標轉綠,成功降為“黃檔”房企。

數據顯示,截至2021年末,綠地有息負債余額下降至約2406億元,較年初下降了812億元。其中,房地產業有息負債余額降至1567億元,占比65%。

但值得注意的是,綠地控股總負債并未相應下降。截至2021年,綠地控股的合同負債及預收款項為4647.98億元,同比增長10.26%;公司總負債為1.3萬億元,同比上升逾5%,負債規模還在進一步擴大。

其中,公司的應付票據為314.5億元,同比增加23%;商業承兌票據由2021年初的44.83億元升至143.35億元。截至2021年底,公司已到期未支付的應付票據總額為7.15億元。

所以,對于綠地控股來說,“降負債”仍是今年工作單的關鍵詞。張玉良指出,公司正不斷加強核心產業現金流管理。

據了解,房地產業方面,綠地控股通過抓銷售回款、抓按揭回籠等措施,以提升銷售回款率。今年前4個月,公司實現銷售回款近500億元,回款率超過120%。而基建產業方面,綠地則是狠抓回款清收,盤活存量資產,同時穩定融資規模,拓展融資增量。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

本文由“觀點”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 綠地紐約公寓出售背后 流動性、降債與海外資產

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