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典型舊改房企財報的關鍵指標

好貓財經 好貓財經
2021-08-26 16:49 1056 1 0
公開土地市場競爭激烈,尤其是集中土地供應政策出臺后,城市更新已經成為一家規模型房企不得不進入的賽道。

作者:神鎮的貓總

來源:好貓財經(ID:haomaocaijing)

公開土地市場競爭激烈,尤其是集中土地供應政策出臺后,城市更新已經成為一家規模型房企不得不進入的賽道。

短短一兩年間,一些房企已宣稱擁有數十個項目,貨值數千億元,甚至上萬億元。

“人有多大膽,地有多大產?!?/p>

來看看華南房企佳兆業,這家被稱為“舊改之王”的房企,在財報上用一個數據指標,來證明自己可以享有該美譽:

“按2021年新增土地的權益代價來計,上半年通過城市更新供應的土地,已占公司整體土地供應的41.3%?!?/p>

2020年年報中,這個比例還僅僅是29%。無論是41.3%,還是29%,在全國規模型房企里,比例都已經算很高了。

這個指標其實有點難懂,是關于土地成本,上半年佳兆業新增土地權益代價為252億元,用土地貨值來表示更加直觀一點。

上半年,佳兆業城市更新項目轉化可售面積112.5萬平方米,可售貨值727億元,而整個2020年,佳兆業通過城市更新轉化的可售貨值也僅有640億元。

佳兆業預計,下半年還將轉化成可售面積155萬平方米,對應可售貨值742億元。

如果全年通過城市更新供應可售貨值達到1500億元左右,與佳兆業年初預計2000億元的可售貨值相比,可以說佳兆業的大部分項目均來自于舊改。

千億房企中,沒有一家企業有佳兆業如此高的舊改貨值占比。

城市更新項目前期土地獲取周期長,但通常城市更新項目位置優越,一旦轉化為可售項目后,土地成本相對公開市場更低。

城市更新業務,是助力佳兆業降負債的“功臣”。

從2017年末至上半年末,以半年為一個周期計算,佳兆業凈負債率已經成功實現八連降,從300%下降至93.7%,有息負債從1111.7億元小幅增長至1237.8億元。

同時期內,佳兆業的銷售額從447億元增長至超千億元,貨幣資金從211.7億元增長至487.4億元。

整體來看,佳兆業的“三道紅線”已全部達標,從一家高負債房企轉變為一家潛力型房企。

這個過程中,城市更新項目的轉化,一方面降低了土地儲備補充壓力,更多現金用于償還債務;另一方面,城市更新釋放出更多利潤,實現了股東權益的增加。

更重要的是,城市更新項目助力佳兆業銷售額穩定增長,現金流更加順滑,在融資轉換上有更多的騰挪空間。

數年的債務管理良好記錄,讓更多的金融機構相信佳兆業,有更大發展空間,并能夠實現雙方共贏。

銷售額快速增長的同時,控制住有息負債增長速度,也是一種降杠桿,在精細化管理時代,更考驗著公司財務管控能力。

過去三年,佳兆業的有息負債增長率僅為3.8%,更為明顯的是,佳兆業的融資渠道和融資結構改善。

截至上半年末,佳兆業一年內到期的短期債務占比僅為20.2%,同比減少5.8個百分點,長短期償債能力較為可觀;借款種類上,銀行借款占比較2020年年末提升5個百分點。

上半年,佳兆業在融資上完成三件大事,增發股份集資25.9億港元;境內發行ABS和長租公司債18.37億元;完成30億美元優先票據交換要約,并發行5億美元2025年到期優先票據。

融資渠道和債務期限的拓展,降低了再融資風險,在房企面臨信用緊縮的當下,沒有什么比這更重要了。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

本文由“好貓財經”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 典型舊改房企財報的關鍵指標

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