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地產已經實質進入資產保全階段

YY評級 YY評級
2021-11-18 10:34 1611 0 0
地產作為固定收益投資者偏好的領域,很大一個原因就是債務有資產做支撐,無論是具體項目,或者總體看,都存在這樣的邏輯

作者:YY

來源:YY評級(ID:YYRating)

地產作為固定收益投資者偏好的領域,很大一個原因就是債務有資產做支撐,無論是具體項目,或者總體看,都存在這樣的邏輯,而且在過去相當長的時間里,資產價格的不斷上升進一步強化了債權人的這個邏輯。

然而,隨著行業發展變化,目前地產進入了一個新老交替的時代,未來地產行業面臨資產價格缺乏上漲預期的情況下,準現房銷售很快來臨,周轉下降,利潤下降,杠桿下降。

由于變化不是漸進的,比如今年以來銷售周期延長,從1年半變成2年,收款周期延長,按揭周期從1個月變成6個月,然后監管資金進一步嚴格,集團從項目收款周期再延長6個月,那么對企業集團而言,可能就一次性消失了將近一年的現金流入,這個是不可逆的,未來周轉速度長期保持如此。

因而,地產公司紛紛暴雷,導致所有的債權人尋找可以支撐自己債權的資產,我們按照先后次序看一下他們如何做:

1、購房者。這些購房者由各地住建局作為代表,封閉監管售樓資金賬戶,確保完工交付房屋,償還債務;目前的情況是絕對大大超過實際需要(有地產公司只剩1億投入就可以完工,監管賬戶6億被凍結);

2、理財投資人。這些投資人本來并沒有資產對應,但是由于可能涉及“非法吸收公共存款”的刑事問題,因此對實控人心理影響極大,所以實控人有很大的動力保障他們的利益,在無法按期兌付的時候,會提供置換房屋,增加抵押等措施;

3、施工方。這些施工方原本和地產公司利益一致,還經常協助地產公司把開發貸套取出來,但是面臨被開發商大量拖欠以后,不得不以停工來對抗。由于法律上工程款優先于抵押權,無論最后他們是否復工,他們還是排在金融債權人之前的。

4、開發貸銀行。由于銀行開發貸相對手續完備,有抵押擔保措施,房屋銷售以后償還了工程款以后能夠優先償還開發貸,而且很多時候按揭發放銀行就是開發貸銀行,自己實現了閉環;

5、土地環節(前融)的債權人,包括信托、基金等。他們對項目有排在開發貸銀行之后的優先受償權;

6、項目的合作方。項目清盤以后他們要拿回他們的利益;

7、集團的無擔保債權人,一般是境內債券持有人 ABS投資人;

8、集團海外股東的無擔保債權人,一般是美元債(公募、私募)的投資人。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

本文由“YY評級”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: YY | 地產已經實質進入資產保全階段

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