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浙系四小龍的黃粱一夢

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3天前 799 0 0
近期的地產圈依舊天雷滾滾。

作者:陌爺

近期的地產圈依舊天雷滾滾。

翻看下百強房企名單,閩系房企中除了旭輝還算爭氣,年初在帝都拿了地,而且還拿到了發債綠卡,算是挽回一些顏面外。

最近融僑又被爆出資金鏈問題。

西南房企中,金科最終還是沒能挺過去,引國資入場和保交付成為了現階段最重要的目標,又給自己帶了一冠不躺平的帽子。

蘇系房企自不必多說,蘇寧是最新倒下的,新城要不是老爺子那檔事,提前賣資產降了些杠桿,恐怕跟中南就是難兄難弟。

而中南這邊呢,陳錦石、陳昱含父女倆即便是在業績發布會上同臺道歉,承認交出最差答卷,也難以挽回投資者的信心和信任。

……

去年的房企在政策的組合拳重擊下已經很艱難了,沒想到最為艱難的時刻還遠沒有到來,甚至在加速筑底。

上半年的地產圈,最出風頭的兩家房企非綠城和濱江莫屬。

前者是風頭正盛、逆勢擴張,無論是銷售還是土儲增長速度均排名第一,先是年初北京投資百億,再是杭州。

綠城想得很清晰,要快更要安全。

而濱江則被地產圈奉為了區域深耕房企的教科書級代表。戚老板很高興,因為今年的地平均利潤都能到八個點

去年杭州一批次還只能努力得賺到1%-2%,當初同臺競爭的房企大多都躺在了手術臺上。

除了兩位大哥風生水起外,浙系外圍的小弟們顯得尤為艱難。

并稱浙系四小龍的中梁、祥生、德信、佳源,全都開始緊衣縮食,甚至進入了至暗時刻。

這么來看,杭州不僅有獨立行情,還真是塊福地。

F1.

起初是在溫州偏安一隅的中梁,在后來受到碧桂園的啟發,獨創了阿米巴模式。

創始人楊劍,自創業之初就深刻明白一個道理:

走出去發展才是硬道理,就像溫州七山二水一分田的地理格局,不走出去,沒法養活800萬溫州人。

而中梁也確實抓住了上一輪周期中三四線棚改的機遇。陳劍想坐的是浙系的頭把交椅。

一路狂奔6年,中梁闖入了TOP20,除了“三張表”不好看外,楊劍還是很滿意的。

歡喜沒能持續多久,5月初,中梁地產便公告尋求2022年5月2.61億美元債、2022年7月3.96億美元債交換要約及征求同意債務展期。

這也宣告中梁地產目前財務狀況,很難應對即將到來的30-40億人民幣債務,基本上宣告暴雷。

現金流枯竭以外,中梁的銷售也難以為繼,三四五線的城市布局,在當下市場行情中已經很難賣得動了。

再回首,黃粱一夢。

F2.

與楊劍這位純商人不同,佳源的沈老板并不一味得加杠桿,而是更會謀篇布局。

初中畢業后,沈天晴做了村會計,期間創辦鄉鎮企業足佳皮鞋廠。因企業業績好,隨后他升任嘉興市鄉鎮企業局副局長,三年后調任嘉興市駐深辦主任。

1995年,在嘉興的一棟小樓房里,沈天晴創辦了佳源房地產公司,開始進軍房地產業務。

沈天晴掌控的“佳源系”商業版圖不斷擴大。2016年,佳源國際在香港聯交所主板上市,成為沈天晴擁有的第4個上市平臺。

2019年,沈天晴提出三年內帶領佳源國際沖擊千億的目標。

彼時,佳源的銷售業績288億。

此時,三年已滿,2021年錄得銷售額數據僅322.7億,位列74位,勉強保住了百強陣列。

一向順風順水的沈老板開始思索著地產還是不是一門好生意。同時也在懊惱和煩悶著前不久一筆“蛇吞象”的大買賣。

9月,中天金融擬將中天城投100%股權轉讓給佳源創盛,作價180億元。

但3個月后對價降至89億元。

即便對價打了對折,沈老板也并沒有想清楚錢的問題應該如何解決。

直至這筆交易發生違約,才逐漸暴露出佳源的資金危機。

目前佳源國際存續美元債7只,存續規模14.09億美元,其中一年內到期規模有6.3億美元。

佳源不僅夢碎千億,同時也將會被財務困境持續困擾。

F3.

19年底,胡一平帶領著老部將敲響了港交所的鐘。第二天便在杭州城北拿了塊區域地王,樓面價20327,后來限價29000,這就是后來的運河云莊。

德信去年在市場高位拿了不少地,合計32幅地塊,耗資近322.55億元。

究其逆勢加杠桿的花招,主要依靠大量的非標融資,依賴各類民間資金和國企的資金池。

近期,德信的一則出售資產的公告引發了市場較大關注。

目標項目為德信AI產業園,出售目標公司54.54%股權,代價約為4.54億。

持有物業的變現常理來說是投資邏輯中退出的一環,但對于德信而言確是一筆虧本買賣,根據公告預期將錄得未經審核除稅前虧損約1404萬元。

因為要還一筆4月到期的2億美元11.875%優先票據。

而德信下一道檻是一筆3.5億美元債將于今年12月到期,利率為9.95%。

作為浙系老牌房企,19年喊出千億目標后,胡一平對于杭州也提出了更高的戰略目標——杭州市場銷售額沖進TOP5。

現在看來,也越來越難了。

F4.

11月18日,對于祥生猶如噩夢,股價閃崩,跌超50%。而上一家市值在一天內擊穿百億的房企是新力。

祥生上市以來便飽受資本市場的爭議,三年時間從100億做到1000億的市場規模。

對于無充足貨幣資金、無充裕土地儲備、無充沛借貸額度的“三無”房企而言,可謂奇跡。

其周轉速度甚至超過了碧桂園和中梁。

但就是這樣的一批黑馬,卻連一個完整的冬天也沒熬的過去。

祥生的大起大落,是這個最好也是最壞的時代所造就。

說說利好,近期的萬人會議開始提振了市場信心。不僅對于房地產行業,也惠及整個社會經濟。

對于會議內容還是等待官媒發布,不做過多揣測和推演。當下的經濟形勢已經不僅僅是經濟問題,同時也交織了復雜的政治生態。

但有一點可以明確,經濟面將會持續向好。

開發商還得再熬一熬。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

本文由“陌爺地產圈”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 浙系四小龍的黃粱一夢

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