“上市房企”回應無法償債傳聞，激進擴張1300億負債壓頂

作者| 小債看市

來源| 小債看市（ID：little-bond）

近日，市場傳言中交地產無法償還到期銀行貸款，向集團求助，引發業內熱議。

據悉，一份中交地產（000736.SZ）“關于2022年5月份金融機構到期借款無法償還的報告”在市場流傳，文件署名簽發人為公司董事長李永前，文件號是“中交地產融發[2022]94號”。

市場流傳文件截圖

5月11日，在2021年度網上業績說明會上，中交地產回應稱：“上述傳聞與事實不符，公司現金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務償還?！?br/>

中交地產表示：“在房地產政策調控持續情況下，一直積極開拓多種融資渠道。中交房地產集團有限公司（以下簡稱“中交房地產集團”）作為我司控股股東，通過為我司融資提供擔保、向我司提供借款等方式，為我司融資工作提供了有益支持?！?br/>

同時，還有投資者提問，中交地產目前資產負債率高，是否有暴雷可能，有無償債安排。

對此，中交地產回應稱，公司近年來主營業務發展規模較快，積極開拓融資渠道，為公司主營業務發展的可持續發展提供資金保障，同時也注重優化債務結構，降低整體融資成本。公司目前資金鏈穩健，融資渠道暢通，無到期未償還債務，融資風險在可控范圍內。

《小債看市》統計，目前中交地產存續債券9只，存續規模46億元，其中將有28億債券于一年內到期，公司面臨短期集中兌付壓力較大。

存續債券到期分布

目前，中交地產主體長期信用等級為AA+，相關債項信用等級為AAA，評級展望為“穩定”，信用資質較好。

據官網介紹，中交地產成立于1993年，是中交房地產集團控股的兩家房地產上市平臺之一。

中交房地產集團負責中交集團房地產業務的運營和管理，業務涵蓋房地產開發、資產運營管理、房地產金融等領域，足跡遍及北京、天津、重慶、廣東、浙江、江蘇等省市。

中交地產官網

從股權結構看，中交地產的控股股東為中交房地產集團，持股比例為53.32%，穿透后公司實際控制人為國資委，中交地產為國有房企。

股權結構圖

中交地產保持大規模的土地拓展力度，獲取力度較大，整體風格較為激進。

2021年，中交地產新增土地儲備計容建筑面積372萬平方米，土地產價款為388億元，權益對價為314億。

截止2021年末，中交地產累計土地儲備總建筑面積3217萬平方米，剩余可開發建筑面積1787萬平方米。

值得注意的是，中交地產待售面積中西南區域占比較大，區域集中度較高，易受當地房地產市場波動影響。

由于新增土地儲備力度大，近年來中交地產經營活動現金凈流出。

2019-2021年，中交地產經營現金流量凈額分別為-46.12億、-187.4億以及-44.52億元，對債務和利息的保障能力持續惡化。

經營現金流量凈額

另外，雖然經營規模迅速擴大，但2021年中交地產簽約銷售金額并未同步增長。

中交地產稱，由于2020年下半年獲取土地面積較大，在2021年銷售周期較短，且部分項目面積較大，需分期開發，銷售額貢獻將分布在近3-5年。

同時，房地產銷售市場在2021年下半年明顯轉冷，受市場下滑及銷售周期影響，中交地產銷售額未實現與2020年投資增速同步增長。

據克而瑞數據，2021年中交地產以452.9億操盤金額位居房企第61位；以262.9萬平方米操盤面積排名第60名，屬于中型房企。

克而瑞數據

在業績方面，中交地產也表現出“增收不增利”跡象，且盈利能力下滑明顯。

2021年，中交地產實現營收145.42億元，同比增長18.23%；實現歸母凈利潤2.36億元，同比下滑32.19%；今年一季度甚至虧損4154.41萬元。

值得注意的是，若扣除6.68億元的非經常性損益影響后，2021年中交地產虧損4.32億元。

實現歸母凈利潤

從毛利率上看，2018-2020年中交地產房地產銷售毛利率波動下降，主要由于土地成本漲幅較多，結轉項目毛利率下降等綜合原因所致。

2021年和今年一季度，中交地產的銷售毛利率分別為22.91%和14.34%。

銷售毛利率

截至今年一季末，中交地產總資產為1505.2億元，總負債1325.52億元，凈資產179.68億元，資產負債率為88.06%。

近年來，中交地產債務規模增長較快，“三條紅線”壓力較大，整體債務負擔重。

截至2021年末，中交地產剔除預收款后的資產負債率為82%，現金短債比0.66，凈負債率217.68%，三道紅線全中，屬于“紅檔”房企。

《小債看市》分析債務結構發現，中交地產主要以流動負債為主，占總債務的59%。

截至今年一季末，中交地產流動負債有784.85億元，主要為一年內到期非流動負債，其短期債務合計有178.4億元。

相較于短債規模，中交地產流動性較為緊張，其賬上貨幣資金有173.99億元，但其中受限資金數十億，公司面臨一定短期償債壓力。

在財務彈性方面，截至2020年末，中交地產銀行授信總額有269.6億元，未使用授信額度為104.45億元，可見其備用金尚可。

銀行授信

另外，中交地產還有非流動負債540.68億元，主要為長期借款，其長期有息負債合計有362.38億元。

整體來看，中交地產剛性債務有545.77億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為41%。

有息負債規模較大，中交地產的融資成本增加，2020和2021年其財務費用分別為4.34億和4.99億，對公司盈利空間形成嚴重侵蝕。

從融資渠道看，除了借款和發債，中交地產還通過租賃、應收賬款、股權以及信托等方式融資。

其中，中交地產銀行貸款平均融資成本在3.8%-6.5%，債券平均融資成本3.52%-4.99%，信托融資平均成本6%-8.5%。

并且，中交地產信托融資比例超過銀行貸款融資比例，融資成本高企。

值得注意的是，2019年-2021年中交地產的少數股東權益從35億元增加到147億元，而其少數股東損益卻變化不大，三者占比不匹配，存在一定“明股實債”嫌疑。

在資產質量方面，中交地產資產受限比例較高，對資產流動性產生一定影響。

另外，中交地產對外擔保規模龐大，存在一定擔保代償風險。

截至2021年末，中交地產及關聯公司擔保余額為166.01億元，占凈資產的509.44％。

總得來看，中交地產“增收不增利”，盈利能力持續下滑；激進擴張拿地導致債務負擔較重，經營現金流持續流出；“三道紅線”全部不達標，再融資壓力較大。

中交地產前身為重慶國際實業投資股份有限公司，系經重慶市經濟體制改革委員會批準，由中國重慶國際經濟技術合作公司聯合重慶市建設投資公司等單位共同發起，采用定向募集方式設立的股份有限公司。

1997年，中交地產掛牌上市，股票名稱為“重慶實業”。

2008年底，中房集團經過定增入主，并與中國交建在2011年完成重大重組后，改名中交地產，并成為中國交建房地產業務國內上市平臺公司。

近年來，中交地產開始大手筆拿地，兩年時間拓土支出近千億，其曾在2019年提出3年500億元、5年1000億元的目標。

2020年，中交地產實現簽約銷售金額533億元，較2019年增長81.37%，超額完成500億元目標，但2021年銷售額增速卻明顯下降。

另外，激進擴張致使中交地產債臺高筑，為了緩解債務壓力，其曾多次向母公司借款。

2021年，中交地產向控股股東中交房地產集團借款兩次，兩次額度均不超百億，年利率不超過10%。

但目前來看，借款并沒有改善中交地產的資金鏈窘境。

可以說，在房地產行業輝煌的末期，中交地產卻逆勢擴張，為今日深陷債務泥潭埋下隱患，在本應收縮的節點踏錯了節奏。（作者微信：littlebond1）

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： “上市房企”回應無法償債傳聞，激進擴張1300億負債壓頂