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萬科開始趟“渾水”了

陌爺地產圈 陌爺地產圈
2022-05-23 00:20 141 0 0
萬科郁亮親自帶隊與廣州市政府簽署了關于城市更新的戰略合作框架協議。

作者:陌爺

F1.

5月9日,萬科郁亮親自帶隊與廣州市政府簽署了關于城市更新的戰略合作框架協議。

出席框架協議簽訂的還包括萬科總裁祝九勝、廣州市市長、副市長等班子成員。

“廣州市市長郭永航在與萬科董事會主席郁亮座談時表示,希望萬科加大在穗投資布局力度,加強與廣州的全方位合作?!?br/>

郁亮表示,未來將加快落實戰略合作協議有關事項(原文摘自中國房地產報)。

這是從萬科喊出黑鐵時代以來,郁亮鮮有的一次露面。

雖萬科尚未對外官方回應,但此次簽約的級別和雙方重視程度,足以看出萬科對于在廣州城市更新和舊改項目持續推進的誠意和重視程度。

萬科在廣州的謀篇布局最早是可以追溯到2003年,目前已開發項目60余個,與大多數開發商一樣,萬科將在廣州的深耕策略的切入點定位在了非公開市場入手。

僅2017年以551億元的價格拿下廣信資產包就為萬科鎖定了近千億的市場儲備。

在城市更方面,先后參與了白云區田心村、黃埔區文沖村、黃浦區沙步村、永慶坊等項目的改造建設。

萬科在廣州的底子和發展動能其實并不差。

而現時點與廣州市政府的戰略合作,更將進一步奠定萬科在未來3-5年的持續加大的投資力度以及市場份額。

從萬科喊出“黑鐵時代”以來,國內房地產市場雖然未出現周期上的根本性扭轉,但政策環境、融資環境等行業形勢已經開始出現抬頭趨勢。

作為龍頭房企,萬科審時度勢以及對于行業周期的判斷,對于所有房地產企業而言都具有很強的借鑒意義。

雖然客觀的來說,“黑鐵時代”、“活下去”等言論顯得過于焦慮。

F2.

舊改,作為大灣區較為典型和特色的土地獲取和城市更新方式,一度受到開發商的熱捧。

尤其是在2018年-2020年,全國土地公開招拍掛市場樓面價一度攀升,甚至緊緊扼住開發商合理利潤的咽喉。

參與舊城改造是開發商主動和被動的選擇之舉。

首先舊改項目相較于公開招拍掛市場而言還是非充分競爭的市場,開發商看中的是較低的土地成本以及糧倉型的戰略方向。

相較于拼刺刀而言,舊改項目也更有故事去說。動輒百億、千億的土地儲備也更能夠打動股東方和投資者。

甚至是地產行業出現了一條土地獲取方式上的“鄙視鏈”:舊城改造(勾地)>收并購>招拍掛。

但是舊改項目對于資金的沉淀要求也更高。尤其是拆遷中的不確定因素,會嚴重的拖累房企現金流。

這也就出現了自去年下半年房企紛紛暴雷后,舊改項目也頻頻退出的局面。

2019年,房企拿著同樣的投資策略,開始紛紛扎堆大灣區。

彼時,舊改就像是一場饕餮盛宴一般。甚至吃慣快餐的高周轉開發商也企圖來分一杯羹。

結果驗證了,很少開發商能夠吃上肉,大多數扎進來的,都是賠了夫人又折兵。

某廣州頭部房企投資人員:

“2020—2021年是廣州舊改爆發期,全國的房企都來搶灘?,F在政策方向變了,企業也融不到錢,我們的舊改板塊基本上裁到一個項目只剩一個負責人,裁員比例達80%?!?br/>

除了行業環境持續下行導致開發商融資受阻、銷售回款減少以外,2021年8月,住建部強調‘嚴防大拆大建’的63號文件發布后,讓原本改造周期較為漫長的舊改慢上加慢,政策環境的變化也讓部分企業猝不及防,因而心生退意。

舊改這門生意起始并不好做。

F3.

4月初,一份時代中國《關于懇請支持舊改項目退出的報告》流出。因懇請政府協調退還舊改項目投入的20.1億元資金而備受關注。


時代中國懇請政府支持協調退回公司從化、增城3個項目的舊改履約保證金,協調公司黃埔區5個項目由區政府指定單位或國企承接,并歸還前期投入資金。

作為廣州的“舊改王”,押注舊改十余年,實則無奈。

廣州時代在國內9個城市擁有約135個處于不同發展階段的舊改項目,潛在總可售面積約4000萬平方米,預計總貨值超過1萬億元。

開發商現在也跟明鏡似的,鎖定并不代表能夠轉化,這是舊改的癥結。

如果廣州時代無法及時退出,那么捉襟見肘的現金流只會是持續惡化。

另一個角度來看,舊改業務不僅資金沉淀大、回報周期長,引申和延展出的表外負債也是需要更為警惕的隱患。

瑞銀認為,自2016年以來,龍光可能在城市更新項目上至少投資了530億元人民幣,如果龍光違約,可能會引發對其他擁有城市更新業務的房企再融資的擔憂。

除時代中國、龍光外,積極退出舊改項目的房企比比皆是。如寶能退出楓下村項目、恒大退出廟頭村項目等。

僅2021年廣州就有16個舊改項目涉及企業變更/股權換讓。

F4.

寫在最后:

曾經的香餑餑現在變成了開發商急于甩手的燙手山芋。

首先并不能否定舊改這條賽道突出的優勢,只不過開發商需要更加理性評估這條賽道的門檻。

現時點,對于資金充沛的龍頭房企而言,仍然是一條長線布局的下場時機。

萬科,看到了,也這樣做了。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

本文由“陌爺地產圈”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 萬科開始趟“渾水”了

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