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“浙系四小龍”之一股價閃崩,600億債務壓頂償債高峰將至

小債看市 小債看市
2022-05-31 23:11 175 0 0
閃崩、停牌、債務逾期,“浙系四小龍”之一的佳源國際又一次走到“生死關頭”。

作者| 小債看市

來源| 小債看市(ID:little-bond)

閃崩、停牌、債務逾期,“浙系四小龍”之一的佳源國際又一次走到“生死關頭”。

01 降級

5月19日,惠譽評級將佳源國際控股(02768.HK)長期發行人違約評級從“B”下調至“C”,并將其高級無抵押評級從“B”下調至“C”,回收率評級維持“RR4”不變。

惠譽指出,佳源國際未能于4月30日按期支付JIAYUAN 12 10/30/22的應付票息,目前公司正處于觸發違約事件前的30天寬限期內。

據公開資料,上述美元債發行于2020年10月,當期余額2億美元,票息12%,應于今年10月30日到期。

此外,惠譽認為佳源國際在短期內可能無法進入資本市場,將依靠自有現金和內部現金流來償還2022年下半年和2023年上半年的到期債務。

《小債看市》統計,目前佳源國際存續美元債6只,存續規模13.06億美元,其中一年內到期規模有8.27億美元。

存續美元債

面臨大量離岸債務到期,佳源國際可支配現金余額可能僅能覆蓋10月份到期的2億美元票據,但不足以償付2023年2月到期的1.76億美元票據和2023年4月到期的2.95億美元票據。

近年來,佳源國際對離岸債券融資高度依賴,截至2021年6月末離岸債券占其總債務的4成多,明年底前有9億美元債將到期或面臨回售,公司面臨集中兌付壓力較大。

近期,佳源國際股價和債券價格的下跌也可能打擊購房者和投資者的信心,為再融資和物業銷售前景增添更多不確定性。

5月18日,佳源國際控股開盤閃崩,收盤跌超40%,報于0.58港元;同時佳源服務(01153.HK)跌超70%,報0.67港元,隨后兩只股均已暫停交易。

佳源國際股價走勢

除了惠譽,本月初穆迪也將佳源國際控股企業家族評級從“B2”下調至“B3”,高級無抵押評級從“B3”下調至“Caa1”,評級展望從下調觀察調整為“負面”。

信用資質持續惡化,隨著大量債務將到期,“浙系房企四小龍”之一的佳源國際資金鏈將面臨嚴峻考驗。

值得一提的是,今年三月“佳源系”遭遇債務風波,佳源集團子公司發行的一筆定融產品發生實質性違約。

02 債務壓頂

據官網介紹,佳源國際控股是一家以房地產開發為主,物業服務等為輔的上市企業,2016年3月在香港聯交所主板上市。

除了佳源國際,“佳源系”還擁有佳源服務、深圳美麗生態(000010.SZ)、掛牌新三板的西谷數字(836081)以及在澳交所上市的博源控股和聯合錫礦等上市公司。

佳源國際官網

從股權結構看,佳源國際的控股股東為明源集團投資有限公司,持股比例73.46%,公司實際控制人為沈天晴。

2021年,佳源國際合同銷售金額約360.53億元,同比上升17%,但未達成405億年度目標,達標率為89%。

據克而瑞數據,2021年佳源國際以322.7億操盤金額位居房企第74位,在“浙系房企四小龍”中墊底。

克而瑞數據

今年前四個月,佳源國際合同銷售金額約54億元及合同銷售面積約44.6萬平方米,分別同比減少43.39%和48.73%。

其實,近年來佳源國際銷售疲軟、增速放緩跡象明顯。

2017年至2020年,佳源國際銷售增速分別為123.1%、94.6%、43%和7%。

2019年,佳源國際實現288.68億銷售,踩線完成280億元的年度銷售目標;2020年僅完成86%的銷售目標。

但在2019年業績會上,佳源國際曾喊出“三到五年內要把合約銷售金額突破1000億”的目標,如今千億夢碎。

佳源國際經營規模較小,且在低線城市的風險敞口要高于同行。

截至2021年12月31日,佳源國際擁有土地儲備約為1743萬平方米。

從業績上看,2021年佳源國際實現營收189.5億元,同比減少1.1%;實現歸母凈利潤24.19億元,同比減少28.36%。

實現歸母凈利潤

值得注意的是,雖然佳源國際業績和毛利下滑,但其盈利能力還是普遍高于行業平均水平。

截至2021年末,佳源國際的毛利率為28.49%,主要得益于實控人沈天晴頻頻將名下優質項目低價注入。

銷售毛利率

截至2021年末,佳源國際總資產為848.63億元,總負債599.77億元,凈資產248.86億元,資產負債率70.68%。

從“三道紅線”看,佳源國際凈負債率為53%、剔除預收款后的資產負債率為60.62%、現金短債比為1.36,指標全部達標,居于綠檔之列。

《小債看市》分析債務結構發現,佳源國際主要以流動負債為主,占比75%。

截至同一報告期,佳源國際流動負債有424.3億元,主要為其他流動負債,其一年內到期的短期債務合計64.7億元。

相較于短債規模,佳源國際流動性尚可,其賬上現金及現金等價物有87.75億元,雖較上年有所下降但還可以覆蓋短債,短期償債壓力可控。

除此之外,佳源國際還有175.47億元非流動負債,主要為長期借貸,其長期有息負債合計164.22億元。

整體來看,佳源國際剛性債務規模有228.92億元,主要以長期有息負債為主,帶息債務比為38%。

從融資渠道看,佳源國際主要通過股權和發債來融資,其銀行貸款利率在1.55-11.7%區間,信托貸款及其他貸款的利率在7.1-14%,融資成本較高。

另外,“佳源系”股權質押比例頗高,其中佳源創盛質押美麗生態股權比例為66.99%,佳源集團質押的5家地產公司質押比例已達到100%。

在資產質量方面,佳源國際的其他應收款高達69.58億元,其中往來款較高,應收關聯方款項占比過半,存在關聯方資金占用問題。

近期,佳源國際也在處置資產回流現金,據悉其委托戴德梁行放售位于香港屯門新合里1號全幢物業,以及新合里3號最頂4層樓層,意價逾11.34億港元。

總得來看,佳源國際銷售疲軟,業績和盈利能力下滑明顯;債務負擔較重,融資成本高企;土儲和盈利能力提升主要來自于實控人的資產注入,自身經營情況一般。

03 浙系四小龍之一

早年間,初中畢業后的沈天晴做了村會計,期間創辦鄉鎮企業足佳皮鞋廠。因企業業績好,隨后他升任嘉興市鄉鎮企業局副局長,三年后調任嘉興市駐深辦主任。

1995年,在嘉興的一棟小樓房里,沈天晴創辦了佳源房地產公司,開始進軍房地產業務。

佳源集團實控人沈天晴

此后二十年,沈天晴掌控的“佳源系”商業版圖不斷擴大。

2016年3月,佳源國際控股在香港聯交所主板上市,成為沈天晴擁有的第4個上市平臺。

近年來,為實現規模增長,沈天晴不斷向佳源國際注入項目資產。

2018-2020年,沈天晴分別將旗下擁有的多宗上海項目、佳源服務、安徽物業開發項目等通過多數配股+少量現金的方式,并入佳源國際。

2021年1月,沈天晴再向佳源國際注入三個青島項目及一個威海項目,其中僅15%采用現金支付,剩余的則全部采用權益性工具。

隨著資產的注入,確實讓佳源國際控股實現了土儲的增長。

2018-2020年,佳源國際土儲從920萬平方米增加至1765萬平方米,其中僅并購的安徽和上海資產包,土儲就增加超400萬平方米。

但是,佳源國際土儲相對分散,其中江蘇地區占三成、安徽占20%左右、粵港澳大灣區占15%左右。

值得一提的是,“佳源系”以180億對價收購中天城投集團100%股權,其資金來源和償債能力受到質疑。

盡管隨后收購價被下調至89億元,但“佳源系”第二期和第三期股權轉讓款仍未到位,可見其資金鏈之緊張。(作者微信:littlebond1)

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

本文由“小債看市”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: “浙系四小龍”之一股價閃崩,600億債務壓頂償債高峰將至

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