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禁止大拆大建后,各地政府如何破解更新困局?

丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
2天前 105 0 0
2021,是城市更新大開大合的一年。傳統地產市場全面受挫的大背景下,城市更新成為房企戰略倚重。

作者:CRIC城市更新中心

2021,是城市更新大開大合的一年。傳統地產市場全面受挫的大背景下,城市更新成為房企戰略倚重。但伴隨更新項目快速推進的,是城市更新的逐利性被不斷放大,社會公益的初衷遭受嚴峻挑戰。更新政策開始糾偏,更新市場風云變幻。

各地政府對于開展城市更新的意愿如何?市場化與公益性的對立究竟是否能夠緩和?2022,答案揭曉。


2022年開年,已經有超過30個省市政府,在公布的政府工作報告中提出實施城市更新行動,具體內容涵蓋老舊小區、街區、片區整體改造提升,城市道路與管網改造升級,舊公園改造,加強歷史文化保護等傳統項,也覆蓋到了建立城市體檢評估機制、構建“15分鐘生活圈”、 數字賦能城市智慧管理等新內容。城市基本面決定了更新底色,這30多個省市均結合當前城市發展階段,呈現出更新階段特色,總結歸納后大致可劃分成三個梯隊。



城市擁有良好的經濟發展基礎,多為城市群、都市圈發展戰略下的核心功能承載地,具體包括上海、廣州、深圳、成都等,這些城市的更新內容不再局限于老舊小區、街區、片區整治提升等傳統更新內容,而是開始強調產業片區、居住片區、風貌保護街區的整體功能提升。也有部分城市已經引入“區域統籌”的概念,開始著手跨區的更新項目布局。


相較于第一梯隊,這些省市受到城市規劃強管控、人口密度等外部因素影響,城市建設進度相對稍緩,如北京16個行政區域中,除西城、東城外唯一實現全部街道化的行政區域是石景山,海淀和朝陽還依然存在部分鄉鎮建制。受此影響,這些城市的更新內容較為傳統,片區更新也多以政府主導的歷史風貌保護項目為主,更新進程還處在由政府主導向政企合作的過渡期,出現市場化主體介入的趨勢。


由于經濟基礎和人口基礎一般,這些省市基本處在集中資源發展省會城市的階段,所以除去省內最發達的個別城市外,更新內容多停留在棚戶區改造、老舊小區加裝電梯、管網改造等公共設施建設和基本生活保障層面。




1、“減量”“降速”成為關鍵詞,疫情后轉折出現

以廣深所在的大灣區為例,據2022年第一季度《廣東省三舊改造行業季報》統計,一季度大灣區內九市共監測到900個“三舊”改造(城市更新)項目動態,數量同比下降21.8% 。其中317個為新增進入初期階段的地塊/項目,新增項目動態同比下降42%,新增用地面積規模865.8萬㎡,用地面積規模同比下降29.9%。不論是項目新增、項目推進、項目體量同比均大幅度回落。


從5月6日深圳市龍崗區城市更新和土地整備局發布“《2022年龍崗區城市更新單元計劃第二批計劃》的公告中,更是所有的項目均被打上“計劃延期”標簽。

然而,長期持續的新冠疫情使地方經濟承壓,城市更新或作為一種擴大有效投資的重要方式,迎來新的轉折。

以上海為例,在5月30日發布的《加快經濟恢復和重振行動方案》中提到要全力發揮投資關鍵性作用,其中就將城市更新作為重點內容,未來將加強城市更新規劃編制、政策支持和要素保障,“年內完成中心城區成片舊區改造,全面提速零星舊區改造,年內新啟動8個以上城中村改造項目”。

此外,中心城區舊區改造聯動政策推廣至五個新城,優化完善城中村改造政策,能夠釋放大批城市更新土儲;積極拓寬融資渠道,支持發行地方政府專項債券用于城市更新項目,支持擴大企業債券申報和發行規模,將新型基礎設施等納入地方政府專項債券支持范圍等措施,將有效緩解更新企業在項目初期將承受的融資壓力。

伴隨后續土地端、財政端配套政策的實施落地,市場熱情有望被進一步激發

2、二線城市尋求“政策突破”,最新動態引發關注

5月10日,天津市濱海新區發布關于《濱海新區城市更新專項規劃》,規劃范圍為覆蓋濱海新區行政轄區全部陸域范圍,總面積約2283平方千米,包括5個開發區、16個街道和5個鎮。規劃中有兩點值得關注,一方面是給出到 2025 年的更新目標,包括完成15-18平方公里的城市更新區域,以及1000 億元左右的城市更新資產投資。定量的指標釋放出積極信號,未來三年將成為濱海新區建設發展的又一個“黃金時段”。另一方面,本專項明確提出到 2035 年,完成以拆除重建為主的城市更新區域規模 40-45 平方公里,繼住建部“831禁止大拆大建”發文后,“拆除重建”再一次出現在了地方政府的規劃文件中,后續該區域如何通過主觀能動性,在滿足住建部“2255”更新底線的要求下為更新項目破口,值得期待。

4月25日,南京市召開新聞發布會,公布《南京市城市更新試點實施方案》,《方案》包括總體要求、工作路徑、工作任務、工作步驟、保障措施等5個部分,計劃在“十四五”期間對居住類地段、生產類建筑、公共類空間、綜合類片區4類10個方面進行全要素、全方位更新,并著力探索城市更新的工作機制、實施模式、支持政策、技術方法和管理制度。重點聚焦玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、棲霞區、雨花臺區,江北新區和其他各區重點單元和重點項目。其中各類型更新項目得到明確,值得關注。




2月10日,《長春市城市更新實施辦法》(征求意見稿)公開發布,要求轉變城市開發建設方式,推動城市結構調整優化和品質提升,統籌實施城市更新工作。一方面,國家住建部“2255”底線標準被直接完全納入該實施辦法文本,未來將被嚴格執行。與此同時,提及統籌平衡促進更新項目實施,對無法資金平衡但確需實施的項目,可通過政府補助、異地安置、異地匹配地塊、跨區域綜合平衡土地成本等方式統籌平衡。而在土地出讓方面更是明確提出支持實施主體以“協議出讓、定向掛牌、帶方案出讓”等方式依法合規取得土地使用權。

以上海、廣州等地的經驗來看,城市更新宏觀環境變化,疊加“三道紅線”要求,房企端承受重壓,以至于許多有開發實力、運營優勢的品牌房企出于更新項目轉變為土儲的不確定性、長周期資金沉淀的風險等因素不敢涉足更新領域,“定向掛牌、帶方案出讓”不失為一種經濟高效的有效解決方式。政策后續如何把控合規性、公平性,政策如何落地等問題還需要當地政府來破解。

從全國范圍來看,2022年各地政府都在積極布局城市更新,也都在基于各自的城市發展階段和宏觀環境,探索城市更新的推進方法?!白〗ú?31禁止大拆大建”本質是一次政策糾偏,而非對“城市更新”本質內容否定。城市更新,依舊是我國破解城鎮化發展瓶頸,實現新型城鎮化的重要路徑,也必將成為一個“時代命題”。

從地方來看,此前城市更新最為火熱的滬廣深,降溫的跡象明顯,實際了解到許多推進中項目均面臨多重挑戰而無法按計劃節點推進。相比較下,二線城市表現得更加活躍,許多城市都已經確立了總量目標,劃定了更新重點,并開始尋求“政策突破”。但是我們仍要注意到,即使像深圳、上海這些城市的更新速度放緩,在項目總量和投資上仍遠高于普通二線。此外深圳、上海當前所具備的更新政策環境相對完善,政策確定性和項目風險性更低。下一階段將會成為企業戰略布局的關鍵時點。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 深度研究丨禁止大拆大建后,各地政府如何破解更新困局?

丁祖昱評樓市

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