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央行調降首套房利率,市場決定性政策尚未出現

丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
2022-05-23 00:26 120 0 0
5月15日,疲軟的樓市,終于迎來重磅利好消息!提振行業信心!

作者:編輯部

5月15日,疲軟的樓市,終于迎來重磅利好消息!提振行業信心!

央行、銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》,通知很短,只有兩點內容。


重點來看:

  • 貸款購買普通自住房家庭,首套房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點,二套房貸款利率按現有政策執行。

  • 全國統一的貸款利率下限基礎上,各城市可根據房地產市場形勢變化及調控要求,自主確定房貸利率加點下限。

此次下調房貸利率,對于行業信心的恢復而言有著積極的信號。

今年以來,全國累計134個城市共計出臺了231次紆困政策,其中23城24次放松限貸;57省市63次放松公積金貸款。

年初,政治局會議曾定調樓市,提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理需求,促進房地產業健康發展和良性循環”,同時在4月29日政治局會議中,再次提出“支持各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求?!?br/>

包括本次央行下調房貸利率的舉措,也是上述政策指導下的具體實施和體現。

今年房地產市場不同于以往,房地產金融環境自去年以來持續收緊,下半年開始房企頻繁暴雷,而市場端前4個月各項銷售數據更是腰斬。而且,今年又增加了疫情的不確定。

多種因素作用下,房地產行業和市場都處于最困難的時刻。

當前房地產市場最大的問題仍是信心問題。從對市場的影響來看,短期內效果有限,當前尚未有對市場供求產生決定性作用的政策出臺,行業信心的恢復亟需更大的政策支持力度,比如降低首付款比例等。


從此次政策內容來看,引起市場振奮的,當屬第一條。

也就是說,首套住房商業性個人住房貸款利率下限調降20個基點,二套住房按現有規定執行。

調整前,首套房貸利率下限為相應期限貸款市場報價利率LPR,二套為LPR+60基點。4月20日發布的5年期以上LPR為4.6%。

調整后,下調20個基點,首套房最低利率可降至4.4%,二套房最低利率為5.2%。 

單純從20個基點來看,體現不出多大的政策力度。

但如果對比當前重點城市平均利率來看,實際下調力度相對還是比較大的。 

CRIC監測的4月全國重點35個城市首套房平均利率5.13%,二套房貸平均利率5.47%。

以300萬貸款總額,貸款年限30年,等額本息的還款方式計算,首套房最低利率4.4%每月還款15022.83元,利息總額240.82萬元,相較于5.13%平均利率,月供可減少約1321元,利息最多可省下47萬元。 

以同樣的方式測算,二套房享受最低5.2%利率,相較于5.47%的平均利率,月供可減少633元,利息最多可節省近23萬元。 

事實上,自3月以來,全國已有100多個城市自主下調房貸利率,平均幅度在20-60個基點不等。其中,廣州、成都和蘇州等地個別銀行已將首套房貸利率降至4.6%。

以蘇州為例,五個月前首套房貸利率最高可達到6.2%左右,若與此高點相比,享受4.4%的最低房貸利率,按照上述方法測算,可省下120萬元。


距離4月15日央行全面降準一個月后,央行宣布首套房貸利率下限調降20個基點,在LPR連續4個月未出現變動的情況下,釋放很強的積極信號。

從更長周期的降息來看,據CRIC梳理,2008年全年共計5次降息,累計降幅2.16%;2012年共計2次降息,累計降幅0.56%;2014年-2015年,共計6次降息,累計降幅1.65%。

自2019年實行LPR利率至今5年期及以上LPR僅出現過四次下調,最高于2020年4月下調10BP。

早在今年年初,央行于1月20日公布1年期LPR降低10BP至3.7%,5年期及以上LPR降低5BP至4.60%,這是5年期LPR自2020年4月來首次調整。 

當前綜合行業現狀來看,如果疫情影響尚未及時消除,后續央行降息或還有進一步下調的空間。如果一旦進入“降息”周期,整體會產生比較大的影響。 

但也需要指出的是,央行層面后續下調空間非常小,從LPR走勢圖可以明顯看出,當前房貸利率已處于低位。




需要指出的一點是,當前政策層面,尚未有對房地產市場供求關系產生決定性作用的政策出臺。

什么是決定性政策?比如,商貸首付款比例的降低。

具體而言,首套房首付比例從30%調整至20%,二套房首付比例從70%調整至30%左右。

下調商貸首付比例,更能刺激居民購房消費,這對房地產市場影響才更加直接有效。 

尤其是下調二套房首付比例,有效激活相對充裕的改善性購房消費,對房地產市場回暖有很重要的意義。當前不少城市二套房首付比例普遍在50%以上,部分城市更是高達70%乃至80%。 

無論是剛需,還是改善客群,在購買力下降的情況下,首付款的壓力會進一步壓制購房需求的釋放。

短期來看,單個政策短期內影響有限。長期效果還要看政策的疊加效應。比如房貸利率多次下調,首付款比例調整,以及地方限制政策進一步放松。

一系列政策疊加之后,將會對市場產生積極有效的影響。特別是北上廣深及強二線城市在上述政策方面有所突破,對于市場信心的恢復有很大的作用。

當前政策最大的影響是信心問題,包括行業信心、購房者的消費信心等。當前房地產市場信心的恢復,需要更大的政策力度支撐。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 陣地丨央行調降首套房利率,市場決定性政策尚未出現

丁祖昱評樓市

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