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參考2020年,今年疫情下房地產紓困政策該如何演繹

克而瑞地產研究 克而瑞地產研究
2022-05-09 22:33 751 0 0
2022年,國內疫情反彈,超30城緊急實行靜態管控。受此影響,靜態管控城市房地產市場近乎停擺,成交加速下滑。

作者:克而瑞研究中心

導讀

2022年,國內疫情反彈,超30城緊急實行靜態管控。為了恢復市場信心,引導房地產市場回歸正?;?,穩地產政策還需在哪些層面予以發力?

2022年,國內疫情反彈,超30城緊急實行靜態管控。受此影響,靜態管控城市房地產市場近乎停擺,成交加速下滑。3月,12個靜態管控城市成交同比下跌48%。第17周,3個尚在靜態管控中的城市成交同比跌幅擴大至71%。參考2020年,為了恢復市場信心,引導房地產市場回歸正?;?,穩地產政策還需在哪些層面予以發力?

01 2022年國內疫情反彈 封控城市樓市成交加速下滑

……略……

一、國內疫情多點爆發累計確診病例超50萬,30余城實行靜態管控

(本節有刪減)

2022年,由新冠病毒奧密克戎變異株引發的疫情在國內多點爆發,目前已波及上海、北京、廣東、浙江、陜西、吉林等近20余個省份和直轄市。相比2020年的初代病毒,奧密克戎變異株具有傳染性強、傳播速度快、傳播過程隱匿的特點,更容易造成廣泛傳播,因此疫情防控的難度和和壓力較兩年前明顯增加。

2月下旬以來,全國新冠確診病例數呈快速攀升走勢,累計確診病例數突破50萬。截至4月24日,全國(含港澳臺)報告累計新型冠狀病毒肺炎確診病例58.9萬例,較一周前增加6.3萬例,較2022年初增加45萬例,累計死亡病例14881例,較年初增加近1萬例。

3月以來,超過30個城市緊急發布靜態管理疫情防控公告,其中,蘇州、太原等城市僅在疫情高發的重點區域實行管控,而上海、深圳、長春等實行全域靜默管理,期間全城非必要經營活動暫停,房地產市場也因此幾乎陷入停擺。截至4月24日,仍有13個城市處在局部或全域靜態管控當中,全國尚存在111個中高風險地區。

二、3月靜態管控城市成交同比腰斬,繼續封控城市周成交跌幅擴至71%

(本節有刪減)

靜態管控城市樓市近乎停擺,成交加速下滑。3月,12個靜態管控城市商品住宅成交面積362萬平方米,同比下跌48%,跌幅較2月擴大17個百分點。

第17周,3個尚在靜態管控中的城市,新房成交面積共計13萬平方米,僅為2022年周平均規模的1/3,環比下跌20%,同比跌幅擴大至71%。

具體而言,上海成交繼續在歷史低位徘徊,周成交面積不及去年同期的一成。第15周即4月初以來,隨著上海進入全域靜態管控狀態,新房成交便跌入3萬平方米以下的歷史低位,僅為2022年周平均和去年同期的1/10左右,第17周成交1.5萬平方米,同比跌幅走擴至93%。

蘇州成交繼續走弱,成交面積同比腰斬。第17周,蘇州新房成交8.8萬平方米,環比在上周低基數的基礎上再下跌15%,同比下跌59%。疫情期間蘇州住建局發文要求暫停大規模線下開盤、推廣等聚集性活動,不少售樓處和中介門店都暫停開放,看房渠道轉移到線上,尚未打烊的線下售樓處客戶到訪量也明顯下滑,基于疫情的持續性和備案數據的時滯性,預計疫情對新房成交影響將持續顯現。

金華成交依然乏力。第17周,新房成交面積2.6萬平方米,環比下降41%,同比雖然增長了26%,但實際是由于去年同期供應不濟導致成交基數偏低,市場大環境疊加疫情影響下,當下金華樓市真實熱度遠不及去年同期。

02 2020年紓困政策助力樓市復蘇 全年行業規模創新高

……略……

一、上半年樓地市政策放松紓困,助力穩財政、穩經濟、穩就業

2020年上半年,宏觀政策加大調節和實施力度,地方多措并舉為市場、企業減壓,樓地市政策側重放松和紓困,核心在于穩經濟、穩就業、穩財政。

中央貨幣、財政政策階段性轉向積極,積極的財政政策更加積極有為,提高全年財政赤字率至3.6%以上,發行抗疫特別國債,增加地方專項債規模,穩健的貨幣政策更加靈活適度,上半年三度降準,釋放長期資金約1.75萬億元,LPR利率兩度下調,5年期以上LPR累計降幅達15個基點,受此影響,全國平均房貸利率趨勢性下移并在6月創2018年以來新低。

中央繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調,并強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。同時,強化落實城市主體責任,允許地方政府在相應政策框架內,根據疫情和地區實情適度調整信貸等房地產政策。

地方政府一方面在土地出讓環節給市場、企業減壓。具體而言:其一,取消限制性規定,變相降低開發難度,提升開發收益,比如上海新晉出讓的涉宅用地已然取消15%的自持比例要求,蘇州取消封頂和現房銷售;其二,核心一、二線城市明顯加大供地力度,優質土地供應持續增多,比如北京不限價地塊供應持續增多,其中不乏豐臺、海淀、石景山等核心區域優質地塊;其三,調降土地出讓門檻,延期或分期繳納土地款,緩解房企拿地時的資金壓力,比如西安、南昌、江門等市土地競買保證金降至20%,一個月內繳納50%的土地款,余款最長繳納期限不超過一年;其四,順延開竣工及交付期限,利于房企跟隨疫情變化調整施工進度。

另一方面,地方在房地產交易環節,從供、求兩端助力房地產市場企穩復蘇。具體而言:其一,放寬預售標準,全力支持企業促銷售、抓回款,比如蘇州、無錫等市房地產項目完成25%以上投資即可申請預售;其二,適度放松限價,新批預售價格突破所在片區限價紅線,比如上海地王盤中興路一號,新批預售價格12.98萬/平方米,明顯高于項目所在的不夜城板塊限價上限;其三,人才新政變相松綁限購,并支持人才購房消費,比如青島、無錫等“先落戶、后就業”,南京、江門等優化人才購房資格;其四,購房補貼、稅費減免最為直接有效,人才往往享受更高的補貼標準,比如馬鞍山購房可享房屋價值1%-1.5%的購房補貼;其五,適度放松公積金信貸政策,在一定程度上刺激居民購房消費,比如南寧放開公積金購買二套房,寶雞提升公積金貸款額度,樂山調整“認房認貸”標準。

二、政策刺激下行業“V型”反轉,全年成交規模再創新高

2020年上半年,房地產市場由停擺到復蘇,全國商品房銷售面積同比增速呈“V型”反彈。前2月,受新冠疫肺炎疫情爆發影響,全國商品房銷售面積降至8475萬平方米,創2015年以來同期新低,同比下降39.9%,為2000年以來單月最大跌幅。

隨著紓困政策逐步落地,房地產行業復工復產提速,購房者置業信心提升,3月,樓市迎來強勢復蘇,單月商品房銷售同比降幅顯著收窄至14.1%。

4月,隨著疫情進入常態化防控階段,多數城市線下售樓處重新開放,杭州、南京、成都熱點項目更是出現“萬人搖號”,在核心一二線城市市場復蘇的帶動下,全國商品房銷售幾乎已經恢復至疫前同期水平,同比僅微跌2.1%。

5月,房地產行業逐漸走出疫情陰霾,銷售面積同比由負轉正,增長9.7%,累計同比跌幅收窄至10.6%,東部地區房地產市場復蘇動能更為強勁,累計同比跌幅已然收窄9.9%,中部地區和東北地區復蘇相對緩慢,累計同比跌幅都還在20%左右。

6月,進入年中業績沖刺期,銷售面積創2020年以來單月新高,銷售金額突破2萬億元,創2018年以來同期新高。受此帶動,上半年,全國商品房銷售面積、金額累計同比僅下跌8.4%、5.4%,跌幅較一季度大幅收窄,標志著全國樓市基本實現“V型”反轉。

下半年房地產市場加速轉暖,單月銷售面積同比增速在10%左右,助推全年行業規模再創新高。2020年,全國商品房銷售面積17.6億平方米,同比增長2.6%,銷售金額17.4萬億元,同比增長8.7%,銷售規模如期再創歷史新高。尤其是東部地區房地產市場強勁復蘇,全年銷售表現亮眼,商品房銷售規模同比增長7.1%。

三、疫情“震中”武漢二季度樓市復蘇,下半年成交同比轉增3%

(本節有刪減)

隨著紓困政策落地見效,疊加國內核心城市房地產市場轉暖帶動,二季度,武漢房地產市場開始復蘇。4月8日解封當天,武漢就有近半數樓市重新開放線下售樓處,新房銷售逐漸破冰,4月,武漢商品住宅成交面積69萬平方米,樓市走出此前2月供求歸零的窘境。5月、6月,受疫情壓制的購房需求逐步釋放,商品住宅銷售面積均超過120萬平方米,同比跌幅明顯收窄,二季度武漢新房累計成交473萬平方米,累計同比跌幅收窄至38%。

7月,購房潛力進一步釋放,樓市加速轉暖,武漢商品住宅成交面積重回222萬平方米高位,同比由負轉正。9月以后,隨著金九銀十傳統旺季和年末業績沖刺期的到來,房企加大推貨力度,供應明顯放量,帶動成交持續高位運行,成交同比增幅走闊。下半年,武漢新房累計成交1296萬平方米,累計同比由降轉升,增長3%。

03 復工、就業、融資難精準施策 穩投資助力經濟恢

……略……

一、支持企業復工重大項目全面開工,加碼穩投資助力經濟穩增長

……略……

二、落實穩就業舉措,鼓勵員工返崗、獎勵企業招用就業困難人員

……略……

三、構建線上線下營銷閉環,線上精準獲客賦能線下成交轉化

……略……

04 形成解決房企風險機制 恢復企業“造血”及市場信心

……略……

一、支持企業融資不抽貸斷貸壓貸,加碼并購融資促進行業債務風險出清

支持企業合理融資需求,保持房地產融資平穩有序,加大并購融資支持力度,促進行業債務風險出清。

其一,對經營暫遇困難的企業,不盲目抽貸、斷貸、壓貸。對受疫情影響較大、經營暫遇困難的房企,金融機構不盲目抽貸、斷貸、壓貸,支持企業保持資金鏈穩定。

其二,對還貸困難的企業,鼓勵展期或續貸。對受疫情影響嚴重、貸款到期還款困難的房企,鼓勵金融機構按照市場化方式予以展期或續貸,為企業接續資金。

其三,對優質企業兼并重組出險企業或項目,提供融資支持。金融機構要做好企業或項目并購金融服務,穩妥有序開展并購貸款業務,加大并購債券融資支持力度,積極提供兼并收購財務顧問服務,有序引導出險房企有序出清。

二、區分項目風險與企業風險,支持優質項目融資改善出險企業資金面

區分項目風險與企業集團風險,支持優質項目融資及收并購,改善出險企業資金面。

一方面,支持出險企業的優質項目融資,并通過優質項目銷售回款,間接改善企業資金面。房企融資評判不單純依據企業的償債風險等級,而是在項目層面有所區分。即便是出險房企,也有一些銷售及回款能力較好的優質項目,仍需給予必要的融資支持,并通過優質項目銷售回款,間接改善出險企業資金面。

另一方面,督促出險企業主動“瘦身”,支持央國企及優質民企收購出險企業的優質項目。出險企業仍需積極開展“自救”,加快處置優質項目,盤活優質資產,提高企業集團的流動性。支持央國企及優質民企收購出險企業的優質項目,商業銀行、金融資產管理公司等應積極介入,對并購融資業務開啟“綠色通道”,加快出險企業資產處置進度。

三、調降預售門檻合理順延交付期限,恢復房企銷售“造血”功能

……略……

四、放松預售資金監管確保工程款及時支付,提高預售資金使用效率

適度放松預售資金監管,確保工程款及時支付,提高預售資金使用效率,緩解企業資金周轉壓力。

其一,主抓重點監管資金,超額資金企業可自由提取。首先需要明確的是,預售資金額度監管為“重點額度監管”,即能確保項目竣工所需的資金額度。只要監管賬戶內資金達到相應的重點監管額度,超出額度的資金就可以由房企自由提取。

其二,分檔提高重點監管資金提取比例。適度增加預售監管資金撥付節點,依據項目施工進度,適當提高各檔次重點監管資金的提取比例。倘若項目主體結構封頂,便能全額提取重點監管資金。

其三,允許企業使用銀行保函等額替換重點監管資金。房企可憑銀行保函替換同等額度的重點監管資金,以便提高預售資金使用效率,銀行保函有效期原則上不低于6個月。

其四,經營困難企業可申請預支重點監管資金。對受疫情影響經營困難的企業,在工程進度尚未達到規定的用款節點,可申請預支重點監管資金。

五、緩繳住房公積金并減免稅費,幫扶企業擺脫經營困境

……略……

六、保證金比例降至20%分期繳納土地款,降低地價提高盈利預期

調降土拍門檻,保證金比例調降至20%,分期繳納土地出讓金,尤其要降低地價,提高企業開發盈利預期。

其一,土地競買保證金比例調降至20%。調降土地出門檻,土地競買保證金比例建議下調至起始總價的20%。

其二,分期繳納土地出讓金。例如在土地出讓合同簽訂一個月內繳納不低于50%的土地出讓金,余款則可分期繳納,最長繳款期限不超過一年。

其三,增加低價地、平價地供應。提升供地質量,增加核心地段優質宅地供應比重。適度降低土地出讓價格,尤其要增加低價地、平價地供應,給予企業一定幅度的讓利空間。

其四,取消自持、配建租賃住房等要求。新出讓地塊建議取消自持、配建租賃住房等要求,改由政府統一選定地塊集中開發建設。

05 調整“四限”尤其限貸支持購房 平滑市場下行壓力

……略……

一、放松限購鼓勵剛需購房,弱二線及三四線應全面取消限購

限購政策應當有所松綁,尤其是弱二線以及三四線城市,更有必要全面取消限購,進而鼓勵剛需購房消費。

一方面,核心一、二線城市局部放松限購。例如加快人才落戶,支持其購房消費,各類人才可以通過落戶變相獲得購房資格。又如降低非戶籍家庭社保繳存年限要求,以便提升增量剛需,鼓勵被壓抑的剛需群體購房。再如遠郊區域率先取消限購,進而刺激居民購房消費,減緩市場下行壓力。

另一方面,弱二線以及三四線城市全面取消限購。弱二線以及三四線城市房地產市場長期面臨較大的下行壓力,仍需在政策層面予以呵護,積極出臺有利政策,慎重出臺收縮政策,限購政策應當全面取消,以便于提振市場信心,刺激剛需以及改善性購房消費,扭轉市場下行預期。

二、放松限貸支持改善群體購房,二套房首付下調至30%-40%

受限貸政策影響,大量改善性需求被壓制。2021年,改善性需求相對堅挺,據CRIC重點監測的 194個樣本城市成交結構數據顯示,三房成交套數占比高達54.5%,四房成交占比穩步提升至20.7%。但受限貸政策影響,不少城市二套房首付比例都在50%以上,部分城市更是達到70%乃至80%,很大程度上提升了改善性客群首付款支出壓力,大量改善性需求被壓制。

在市場需求層面,還是要予以適當刺激,限貸政策應當有所放松,尤其要下調二套房首付比例,才能有效激活相對充裕的改善性購房消費。例如二套房首付比例依央行限貸政策下限執行,即非限購城市二套房首付比例不低于30%,限購城市二套房首付比例不低于40%。又如認貸不認房,首套房貸款已結清再購買二套房,按首套房貸款政策執行。再如大幅提升非普通住宅認定標準,除豪宅項目之外,改善性項目理應劃歸至普通住宅產品,并參照普通住宅辦理按揭貸款。

三、繼續下調房貸利率至全國下限:首套LPR、二套LPR+60BP

……略……

四、放松公積金貸款減輕剛需購房壓力,可提取公積金付首付

……略……

五、財稅刺激托市,新市民、多孩家庭、人才購房給予減稅及補貼

通過財稅刺激托底樓市,鼓勵新市民、多孩家庭及各類人才購房消費,主要涉及下調房地產交易稅費,并實行購房補貼。

其一,下調房地產交易稅費。例如2022年,購買首套房可以免征契稅,購買二套房同樣可以減半征收契稅。又如個人轉讓二手住房,個人所得稅免征年限由5年調整為2年。

其二,實行購房補貼。例如鼓勵新市民買房,凡是購買首套商品住房的新市民,給予一定金額的購房補貼。又如獎勵二孩、三孩家庭購房,凡是購買商品住房的二孩、三孩家庭,由市、區財政部門予以獎勵。再如實施人才購房補貼,凡是大專以上學歷的各類人才購房,給予一次性購房補貼,高素質人才理應享受更高的補貼標準。

六、定向紓困收入困難群體緩解恐慌情緒,延期還貸減免房貸利息

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

本文由“克而瑞地產研究”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 專題 | 參考2020年,今年疫情下房地產紓困政策該如何演繹

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克而瑞研究中心是易居企業集團專業研究部門。十余年來,我們專注于房地產行業和企業課題的深入探究,日度、周度、月度等多重常規研究成果定期發布,每年上百篇重磅專題推出,已連續十年發布中國房地產企業銷售排行榜,備受業界關注。

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