<thead id="d17xz"><ins id="d17xz"><strike id="d17xz"></strike></ins></thead>
<cite id="d17xz"></cite>
<var id="d17xz"><strike id="d17xz"></strike></var>
<var id="d17xz"></var>
<var id="d17xz"><span id="d17xz"></span></var>
<cite id="d17xz"></cite>
<cite id="d17xz"><video id="d17xz"><menuitem id="d17xz"></menuitem></video></cite><menuitem id="d17xz"><strike id="d17xz"></strike></menuitem><ins id="d17xz"><noframes id="d17xz"><var id="d17xz"></var>

股東會見聞錄 | 金地的平衡發展觀與逆勢增長

觀點 觀點
2022-05-31 23:20 134 0 0
去年金地能夠平穩運行,一方面是堅持平衡的發展戰略。

作者:觀點新媒體

“去年金地能夠平穩運行,一方面是堅持平衡的發展戰略?!绷杩吮硎?,這主要表現在銷售規模增長和利潤增長相平衡,以及發展速度和承擔財務風險相平衡。

 5月18日,深圳連綿不斷的陰雨天氣結束,太陽奪回屬于它的高位。金地(集團)股份有限公司也如期召開2021年年度股東大會。

此次股東會于深圳福田區的金地中心召開。因受疫情影響,部分高管、獨立董事通過視頻的方式參加會議。金地董事長凌克此次以線上視頻的方式,主持會議并對集團近幾年的經營情況進行梳理匯報。

會議審議通過了包括年度報告、擔保授權、財務資助授權、融資工具、利潤分配等共11項議案。

會議開端依舊是凌克五十分鐘的董事會工作報告?!?021年對中國地產行業是很困難的一年,很多房企違約、爆雷、年報難產。這一年對金地也是一個挑戰?!绷杩朔Q,有幸金地公司平穩度過了這一難關。

危機下的平衡術

回望2021年,似乎沒有哪個行業是笑著活著的,不談近期充滿話題的互聯網行業,單講房地產行業應該是除了校培行業之外情況最糟的。

去年房地產行業經歷了“前熱后冷”的發展,尤其自恒大理財產品爆雷后,爆雷、違約、債務逾期等成了高頻詞。

“去年金地能夠平穩運行,一方面是堅持平衡的發展戰略?!绷杩吮硎?,這主要表現在銷售規模增長和利潤增長相平衡,以及發展速度和承擔財務風險相平衡。

觀點新媒體了解,金地一直有內控的財務指標,可以幫助公司分析目前的財務風險,而這一指標與后來央行出臺的“三道紅線”指標十分相似。

凌克表示,在“三道紅線”頒布前,金地自主發起每三個月進行一次現金流壓力測試,計算融資性現金流、經營性現金流的流入、流出等數據。

“但是自從'三條紅線'開始之后,特別是去年,公司把現金流壓力測試密度進一步調整,調整到每個月進行一次?!逼浔硎?,金地在行業之中相對穩健,所以融資性現金流可以維持正常,銀行并沒有對金地進行抽貸。

年報數據顯示,截至2021年底,金地集團剔除預收賬款后的實際資產負債率67.6%,凈負債率為55.2%;經營性現金流凈流入94億元,籌資活動產生的現金流則凈流入105.45億元,期末貨幣資金余額648億元,剔除受限資金后對一年內到期的有息負債覆蓋倍數為1.4倍。

按“三道紅線”標準,金地集團已連續6年保持綠檔。

債務結構方面,金地一年期以上的中長期負債占了全部有息負債比重的68.25%,短期債務占比從37%降至31.7%,其中境內負債占比92.3%,境外負債占比7.7%。

金地對此表示,去年公司通過多渠道融資,實現低成本融資,債務融資成本僅4.56%。穩健經營使公司在融資方面的優勢更加明顯,未來將進一步發力優化債務結構。

“雖然金地有幸度過了2021年這場危機,但縱觀房產行業,危機并未結束?!绷杩吮硎?,金地將不斷加強現金流管理,前置財務指標的管理,確保公司杠桿水平在合理的區間。

他緊接著表示,今年1-4月全國商品房銷售都出現腰斬,未來公司還需要保持謹慎的態度,控制現金流,努力創造流入性的現金流,對流出性現金流比如投資一定要做好量入為出。

就在開完股東會的第二天,金地集團20億元中期票據獲準注冊,發行期限為3年。據悉,中期票據注冊總金額65億元,募集資金用途為用于償還到期債券、項目建設等交易商協會認可的用途。

此外,金地仍決定保持穩定派息政策,合計擬派發現金紅利28.4億元,占2021年合并報表中歸屬于母公司股東的凈利潤比例為30.2%。自2001年上市以來,該公司累計分紅約達196億元。

銷售業務策略調整

2021年在房地產調控政策和融資環境收緊等多重外部壓力影響下,去年近9成房企毛利率和歸母凈利率雙降,“增收不增利”成了普遍現象。

對此凌克亦表示,“去年金地集團的毛利率和凈利潤還是承壓的。雖然銷售有增長,但是利潤率增長并不是那么好?!?/p>

翻閱數據,金地在2019至2021年房地產開發上的毛利率分別為41.26%、33.56%、19.65%,去年歸屬于上市公司股東的凈利潤也繼2015年之后首次下降,至94.1億元,同比下降9.5%。

凌克解釋,金地去年在銷售增長的同時,毛利潤和凈利潤卻雙降的主要原因是房價漲幅低于公司的預期。金地在全國300多個項目里面,房價漲幅只有2%。而在前年,全國70多個城市里面,金地的房價漲幅為4%。

“去年受到了更緊張的房地產調控政策影響,我認為市場的房價漲幅是不夠的,因此造成了公司去年增收不增利的情況?!绷杩搜a充道。

與此同時,2021年典型房企ROE指標呈現普降局面,下降房企占比約86%,整體從16.29%降至8.11%。企業維持ROE水平依靠其自身的盈利能力、運營能力、償債能力,要想跑得既快又穩還掙錢,就要均衡三者的關系。

據凌克介紹,受益于投資拓展、產品研發、工程成本、運營管理等各項專業能力的逐年提高,金地集團的周轉率也有了明顯的提升, 2021年ROE仍達到了15.7%,處于行業領先地位。

項目開發和運營上,金地強調投資運營財務的一體化,銷售和產品層的工程的一體化。拿到一手資源后,在一個合理的時間內完成開展、建設、銷售、回款。通過一體化平臺的打造,近四年金地的項目開盤周期也在縮短。

金地將全面打通公司與項目間的信息化,凌克介紹,在項目層面上,一是要做到項目信息全檔案的數字化管理;二是要能夠實時提取靜態和動態的收益數據;三是要能夠靈活地測算和模擬各種各樣的經營活動。在公司層面,應在產能分析、銷售和利潤規劃、敏感性分析和報表輸出等方面提升信息化能力。

在建筑工程的數字化方面,凌克認為充分利用BIM技術,在未來可以幫助公司持續提升經營效率。有效提高金地的定制化能力,通過可選模塊滿足客戶個性化的需求。

2022年一季報顯示,期內金地營收、凈利雙雙實現增長。其中,營收同比增長82.18%至133.54億元,歸母凈利潤同比增長10.82%至6.26億元。

營銷層面則保持靈活調整策略,比如去年上半年預測銷售情況轉好,該公司抓住銷售窗口期集中供貨、銷售。與此同時公司越來越重視產品營銷,主動把握營銷的前期環境預判、營銷市場變化,及時調整營銷策略,每一個季度都會根據對市場的預測來預先安排供貨結構。

金地還通過建立數字化營銷平臺,上線了“金房寶”“線上售樓處”等營銷工具,以及與市面流量平臺合作,打造數字化營銷,提升營銷精準性。

最終,去年全年金地完成簽約金額為2867億元,同比增長18%,增速位列房企第二;其中在上海區域及時供貨,全面完成了銷售目標。今年以來,該公司雖錄得銷售額同比下滑,但整體降幅略少于同行。

尋求第二增長曲線

從2010年開始,凌克開始著手搭建金地的“一體兩翼”戰略,即以住宅業務為核心,以商業地產和金融業務為兩翼,協同發展,成為復合型的地產開發商。目前,房地產行業已由增量走向存量,金地也在主動拓展新賽道,以尋求第二增長曲線。

截止2021年末,金地集團在全國布局78個地級市,有十余個城市市場排名均位列前十,其中在上海、金華、呼和浩特、徐州、昆山的市占率排名第一?!叭ツ杲鸬刈猿治飿I收入達到了20億,同比增長52%。堅持住宅開發為主,同時發展好自持?!绷杩私榻B。

“如果中國住宅存量見底或腰斬時,手頭上有眾多輕資產,可以確保公司市值持續上漲。因此金地在住宅業務發展的同時,逐步增加金地的持有型物業量?!?/p>

2021年度,金地持有物業營收20.6億元,同比增長52%;持有型物業在運營項目28個、租賃面積約244萬平米,同比增長37.5%。其中,產業園面積103.0萬平米,低租金收入的未成熟期產業園占37萬平米;未開業在途持有物業總面積約230萬平米,其中產業園104萬平米。

據介紹,目前,金地持有的在營購物中心、寫字樓、產業園區以及長租公寓的出租率均達到了90%以上水平,其中長租公寓平均出租率穩定在94%以上,處于行業領先水平。未來持有型物業或將成為金地利潤的第二增長點。

物業方面的表現,截止2021年末,金地智慧服務營收突破50億元,達52.8億元,同比增長30%。其合約管理面積突破3.3億平米,其中,外拓占比為71%,非住業態占比為15%。 

“持有型物業的流動性比開發型物業更差,因此不能盲目追求持有型物業的飛速增長?!绷杩吮硎?,“此后,我們希望在開發型物業銷售減少或增速減少時,持有型物業在公司收入里達成合理的量。從而保證長期的股份價值?!?/p>

綜合去年金地在非住宅業務的表現,總體上穩步增長,非住宅業務去年營收約87.45億元,占總營收的8.8%,同比增長23%。

房企的資產模式不斷由重轉輕,十分考驗房企自身的運營能力。而以管理輸出為主的代建業務,行業中的規模也在迅速膨脹,金地也緊跟趨勢。

根據金地2021年年度報告,其代建業務已在全國超30座城市完成布局、管理服務項目近90個,累計開發管理面積超1500萬平米,商辦項目投資規模超過400億元,累計政府公建面積超過400萬平方米。

在不確定的時代里,金地集團不斷抓取時代機會,危中尋機。積極探索第二增長曲線,在變局中捕捉機遇,房地產行業雖然進入深度調整期,但能在艱難險阻中生存下來的房企,也將迎來雨后的太陽。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

本文由“觀點”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 股東會見聞錄 | 金地的平衡發展觀與逆勢增長

觀點

觀點(www.guandian.cn)向來以提供迅速、準確的房地產資訊與深度內容給房地產行業、金融資本以及專業市場而享譽業內。公眾號ID:guandianweixin

713篇

文章

10萬+

總閱讀量

特殊資產行業交流群
廠家證券
推薦專欄
更多>>
  • 地產資管網
  • 保全與執行
    保全與執行

    【我們只專注于:財產保全+強制執行】咨詢、交流、合作、投稿等聯系郵箱:qiangzhizhixing@qq.com。微信號: ZhixingLaw

  • 面包財經
    面包財經

    新價值 新主流

  • 債券民工
    債券民工

    做債,我們是認真的

  • 克而瑞地產研究
    克而瑞地產研究

    克而瑞研究中心是易居企業集團專業研究部門。十余年來,我們專注于房地產行業和企業課題的深入探究,日度、周度、月度等多重常規研究成果定期發布,每年上百篇重磅專題推出,已連續十年發布中國房地產企業銷售排行榜,備受業界關注。

  • YY評級
    YY評級

    瑞霆狗(深圳)信息技術有限公司旗下公眾號

微信掃描二維碼關注
資產界公眾號

資產界公眾號
每天4篇行業干貨
100萬企業主關注!
Miya一下,你就知道
產品經理會及時與您溝通