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“環京百強房企”2億美元債違約,經營惡化債務壓頂爆發危機

小債看市 小債看市
2022-05-22 13:16 208 0 0
近年在環京房地產調控、疫情等壓力下,鴻坤地產經營迅速惡化,陷入流動性危機。

作者| 小債看市

來源| 小債看市(ID:little-bond)

近年在環京房地產調控、疫情等壓力下,鴻坤地產經營迅速惡化,陷入流動性危機。

01 違約

5月10日,北京鴻坤偉業房地產開發有限公司(以下簡稱“鴻坤地產”)公告稱,受宏觀經濟環境、房地產行業、金融環境和疫情等各種不利因素影響,其未能償還應計未付利息,發生違約事件。

公告顯示,鴻坤地產旗下美元債BJHKWY 14.75 10/08/22項下1423.375萬美元的利息于2022年4月8日應付。根據票據條款,公司擁有30天的支付寬限期?,F寬限期已過,其未能在寬限期屆滿前支付相關款項。

據公開資料,本期票據發行規模2.05億美元,當前余額1.93億美元,票息14.75%,到期日為2022年10月8日,由香港理想投資有限公司發行,鴻坤偉業提供無條件且不可撤銷的擔保。

鴻坤地產表示,其正在評估流動性狀況、整體業務運營和運營環境,積極實施有效的流動性解決方案,并密切關注情況。

《小債看市》統計,在離岸債方面,目前鴻坤地產僅存續上述美元債;另外其還存續3只境內債券,存續規模8.56億元,其中將有5.76億元債券于一年內到期,短期集中兌付壓力較大。

存續債券到期分布

值得注意的是,鴻坤地產的流動性問題此前早有預兆。

2021年12月,鴻坤地產發布公司債券回售兌付兌息達成展期的進展公告,“19鴻坤01”將分兩期兌付,并新增擔保主體變更為鴻坤集團及其實控人。

雖然,債券展期讓鴻坤地產暫時獲得了喘息的機會,但此次美元債付息仍難逃違約的命運。

2021年11月,由于再融資渠道不斷收縮,流動性管理壓力加大,聯合資信鴻坤地產主體及相關債項信用等級調整至“AA-”。

隨后,惠譽也將鴻坤地產及其高級無抵押評級和香港理想投資有限公司發行的未償美元高級票據評級(IDR)從"B"下調至"CCC+"。

2021年以來,鴻坤地產頻繁被列為被執行人,總金額超千萬,其涉及司法案件231起,其中作為被告的有140起;2022年3月公司及法人被限制高消費,另外還發生4條行政處罰,總金額8532.38萬元。

過去數年間,鴻坤地產區域性發展沒有走向全國,錯失高速發展良機。近年在環京房地產調控、疫情等壓力下,鴻坤地產經營迅速惡化,陷入流動性危機。

02 流動性危機

據官網介紹,鴻坤集團成立于2002年,已經發展成為一家擁有金融投資、產業發展、文化旅游和地產開發四大業務板塊的復合型控股集團。

其中,鴻坤地產業務覆蓋住宅地產、商業地產、物業服務三大板塊,2020年3月鴻坤物業(01941.HK)在香港聯交所主板上市。

鴻坤集團官網

從股權結構上來看,鴻坤地產的控股股東為鴻坤管理咨詢,持股比例65%,公司實控人為自然人趙偉豪。

值得一提的是,趙偉豪為鴻坤創始人趙彬、吳虹夫婦之子。

股權結構圖

從布局上看,鴻坤地產主要以京津冀地區為主,近年來受環京房地產市場調控影響,其開工和銷售回款規模持續下降。

因此,在持續多年的“沖擊千億規?!焙?,鴻坤地產銷售規模仍然還在百億量級。2020年其簽約銷售規模175.4億元,增速僅為1.86%。

銷售疲軟,鴻坤地產業績大幅下滑,2021年公司經營迅速惡化,實現歸母凈利潤-39.87億元,業績由盈轉虧。

歸母凈利潤

盈利能力惡化的同時,鴻坤地產經營活動凈流入規模也大幅下滑,2019年至2021年該指標分別為58.03億、24.77億以及6.19億元,對債務和利息的保障能力降低。

截至2021年末,鴻坤地產的總資產為506.43億元,總負債438.21億元,凈資產68.22億元,資產負債率86.53%。

從融資新規“三道紅線”看,截止2020年末鴻坤地產剔除預收款后的資產負債率為69.32%,凈負債率91.66%,現金短債比0.65,踩中一道紅線歸為“黃檔”。

《小債看市》分析債務結構發現,鴻坤地產主要以流動負債為主,占總負債比為77%

截至同報告期,鴻坤地產流動負債有357.2億元,主要為應付賬款,其一年內到期的短期債務有55.76億元。

相較于短期債務,鴻坤地產流動性緊張,其賬上貨幣資金僅有15.85億元,現金短債比為0.28,短期償債壓力較大。

值得注意的是,鴻坤地產流動性緊張導致應付票據規模較大,截至2021年末該指標為18.58億元,其票據承兌已出現逾期。

在備用資金方面,截至2021年3月末,鴻坤地產銀行授信總額有115.94億元,未使用授信額度為39.36億元,可見其財務彈性欠佳。

銀行授信

除此之外,鴻坤地產還有非流動負債81.01億元,主要為長期借款和應付債券,其長期有息負債合計70.51億元。

整體來看,鴻坤地產有息負債有144.85億元,主要以長期有息負債為主,帶息負債率為33%。

剛性負債高企,2021年鴻坤地產財務費用高達20.2億元,較2020年翻了近三倍,對公司利潤形成較大侵蝕。

在融資渠道方面,除了借款和債券融資,鴻坤地產還通過租賃,應收賬款,股權質押以及信托等方式融資。

《小債看市》分析發現,鴻坤地產還有融資惡化、資產質量欠佳等問題:

第一、融資渠道遇阻;

近年來,鴻坤地產籌資性現金流由凈流入轉為凈流出,2018年至2021年該指標分別為-12.69億、-52.57億、-37.63億以及-53.51億元,其融資規模遠不及償還債務的速度,外部融資環境惡化。

籌資性現金流

第二、應收賬款和存貨高企;

2019年,由于西紅門鎮政府購買拆遷安置房,鴻坤地產的應收賬款大幅增加,由2018年2.05億元躍升至31.29億元,2021年末還有16億規模。

另外,鴻坤地產存貨高企,截至2021末存貨高達220.94億元,規模較大的應收賬款和存貨對資金形成較大占用。

第三、受限資產規模大;

截至2021年中,鴻坤地產受限資產規模為113.12億元,主要為存貨和投資性房地產,受限資產規模較大存在一定流動風險。

另外,鴻坤地產在建和擬建項目尚需投資金額較大,未來面臨一定資金支出壓力和融資需求。

流動性壓力下,鴻坤不得不選擇處理部分資產。此前鴻坤集團退出控股比例達到100%的北京富潤體育發展有限公司;今年4月又轉讓張家口鴻坤房產51%股份以及退出鴻杭投資95%股權。

總得來看,近年來鴻坤地產盈利能力迅速惡化,經營性現金流腰斬;融資成本高且融資環境持續惡化,債務壓力和流動性問題開始顯現。

03 北京西紅門發家

2002年,中國經濟加速房地產消費大潮如火如荼,經濟學背景出身的趙彬憑借敏銳的頭腦,嗅到了北京房地產發展的商機。

于是,趙彬從湖南進入北京成立鴻坤地產,通過招拍掛拿下了北京南五環外西紅門一塊兩百萬平方米的土地。

當時,西紅門地區還是一整塊麥子地,阡陌縱橫,交通、水電、市政等皆不便。但沒想到,北京西紅門成了趙彬的福地,鴻坤地產發跡于此。

鴻坤集團創始人趙彬

隨后,鴻坤地產進駐北京大興,從拆遷、修路、市政、水電等基礎環節做起。

在深耕10多年后,西紅門舊貌換新顏,國際化大都市的形象逐步建立,同時鴻坤地產也依托于該區域的發展立足北京。

2010年起,鴻坤地產開始走出北京,先后進入海南東方、三亞、天津、香河、承德、涿州、廊坊等城市,開啟“大北京”戰略。

這期間,趙彬開始四處招兵買馬,原萬科毛大慶和龍湖老將袁春相繼加盟鴻坤地產。

2017年,鴻坤集團實控人悄然變更為趙彬之子,這拉開了二代接班的序幕。也是在那一年,銷售額剛突破百億的鴻坤地產,就喊出2023年要實現千億的目標。

為了豪賭規模,自2016年起鴻坤開始高息發債、開足馬力,并購和拿地并舉。

然而,隨著環京市場調控政策加碼,市場瞬間陷入冰凍。作為京津冀的隱形地主,鴻坤不僅與千億目標漸行漸遠,還陷入債務黑洞。

值得一提的是,除了主業房地產,鴻坤還在金融投資領域有所布局。

早在2007年,鴻坤集團就成立了全資子公司億潤投資,發起北方地區第一支有限合伙基金。

2014年,鴻坤投資參股中民投,趙彬任中民投第一屆董事局投資決策委員會常務副主席。

今年3月,鴻坤金服平臺停止,近30億理財無法兌付,鴻坤集團表示受當前房地產行業形勢及疫情的影響,公司根據自身實際經營情況,決定主動停止相關投資業務,良性退出。(作者微信:littlebond1)

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

本文由“小債看市”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: “環京百強房企”2億美元債違約,經營惡化債務壓頂爆發危機

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