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房貸利率快到歷史低位了,你買房嗎?

丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
5天前 81 0 0
房貸利率快到歷史低位了!

作者:編輯部

一個喜大普奔的消息:房貸利率快到歷史低位了!

接著我們要問的是,那么,你會買房嗎?

我們接著往下講。半個月前,央行于5月15日調整首套房貸款利率不低于市場報價減20個基點,按照當時的LPR報價房貸利率最低可做到4.4%。緊接著,5月20日,5年期以上LPR超預期下調至4.45%。

這兩個事情加在一起就有點厲害了:全國首套房貸利率下限將動態下調至4.25%!

這個降幅,還是非常超預期的!城市也在“助攻”中,據不完全統計,蘇州、鄭州、濟南等17個城市已參照全國房貸利率下限執行,多數城市房貸利率達到歷史低點。

那么問題來了,房貸利率下調之后,購房按揭還貸壓力減輕,到了最佳買房時機了嗎?

5月20日,貸款市場報價利率(LPR)為1年期LPR為3.7%,5年期以上LPR為4.45%,較4月下調15個基點。

這是自2019年LPR機制建立以來,5年期以上LPR調整幅度最大的一次。就目前國內利率水平而言,當前已處于相對歷史地位。 

此次調整后,按照最新LPR計算,個人住房貸款利率最低可達首套房4.25%,二套房5.05%。 

過去20年5年期貸款基準利率基本維持在7%左右。2008年時,5年期以上貸款基準利率甚至達到了7.74%。彼時,全國商品房交易開始萎縮,全年銷售面積和銷售金額下降幅度均達到20%左右,并且出現十年來首次房價下跌。 

為了刺激購房需求,據CRIC梳理,僅2008年全年就有5次降息,累計降幅2.16%,當年12月5年期以上貸款利率下降至5.94%。 

此后幾年,國內利率水平一直維持在5%左右,一直到2019年LPR機制建立,5年期以上貸款利率下降至4.8%。但由于2020年遭遇疫情黑天鵝,截至目前5年期以上LPR已有了五次調整,其中2020年調整2次共15個基點,2022年至今2次下調共20個基點。

全國房貸利率處于什么水平呢?

自2021年11月房貸松動以來,近半年,全國房貸利率累計降幅超過50個基點,部分城市更是累計下降100個基點。

融360數據顯示,2022年5月(2022年4月20日-2022年5月15日)全國首套房貸款平均利率為5.03%,環比下降13個基點,二套房貸款平均利率為5.36%,環比下降9個基點。

房貸利率水平回到2016年。

彼時,全國首套房平均房貸利率為4.45%,二套為5.4%。




在央行宣布首套房貸款利率下限下調20個基點之后,5月15-5月20日之間,就有約20個城市首套房貸利率最低可做到4.4%。

積極響應的城市中,涵蓋了一線二線和三線城市。

5月20日,5年期以上LPR下降15個基點之后,天津、濟南、蘇州等二線城市房貸利率繼續下調。

據丁祖昱評樓市不完全統計,截至5月28日32個一二線城市中,有11個二線城市最低可執行首套4.25%的房貸利率,18個城市執行二套5.05%的房貸利率。

以天津為例,當前4.25%的首套利率正處于2008年和2016年最低點水平。

除了二線城市以外,北上廣深四大一線城市也有所下調,但調整幅度相對較穩定,主流利率跟隨最新的5年期LPR報價降低15個基點。

例如北京首套房利率由此前的5.15%降至5%,二套利率由此前的5.65%降至5%;上海首套房利率由此前的4.95%降至4.8%,二套利率由此前的5.65%降至5.5%。

截止5月28日,重點32個一二線城市首套房貸平均利率為4.5%,二套房貸平均利率為5.2%。相較于CRIC監測的4月全國重點35個城市首二套房平均利率分別下降63個基點、27個基點。



房貸利率調整,意味著月供額度下降,購房成本降低。

不少城市下調房貸利率至4.25%以后,我們按照“100萬貸款本金、30年等額本息方式”的貸款方式進行測算,以重點10個城市為例,月供平均減少約350元,其中廣州、天津、濟南、青島月供減少均在平均值以上。

面對這樣的低利率,你會買房嗎?

通過調研我們發現,多位購房者普遍存在兩種心態,一類購房者認為,房貸利率下調會影響購房預期,但是否購房決定性條件還在于手頭資金有多少;另外,本就計劃買房的剛需購房者認為利率下調對其買房有一定刺激作用。

在杭州工作的韓先生在2021年一直參與搖號買新房,但2022年受到疫情影響,公司股票下跌,收入預期下降,因此買房之路就此擱淺。

他告訴我們,去年八九月份,杭州首套房貸利率達到近年來高點,有6.3%左右,但去年底一直在回調,目前已下降至4.45%左右。按照100萬貸款總額來看,較去年9月月供就少了1153元。

在韓先生看來,即便是月供少了千元左右,但現在經濟形勢比較差,后續樓市應該還會有新的調整,所以不會輕易入手,還想再觀望一下。

與韓先生不同的是,原本計劃在兩年內買房的李琦,在五一之后重啟了買房計劃。

李琦在北京工作,疫情原因導致她不想再租房,因為首付問題買房一直沒有實現,今年有了一定的積蓄,加之父母支持,現在又趕上房貸利率下調15個基點,她計劃疫情得到控制后就定下來。李琦告訴我們:“房貸利率下調對我來說有比較大的刺激作用,畢竟在一線城市,月供少一點,壓力也小一些?!?/p>

但還有部分購房者表示,“我差的不是這點利率,差的是首付!”

那么,還沒買房的你呢?

今年整體形勢并不樂觀。尤其4月城鎮失業率上升0.3個百分點至6.1%,創2020年3月以來新高。受疫情影響,受訪者普遍也遇到工資打折的情況。在此情況下,月供減負的決定性作用仍然有限。

這個時候,利率下調到底有沒有促進作用? 

我們認為,房地產市場亟需決定性政策出臺,如降低首付款比例,直接有效解決購房資金問題。只有疊加各城市出臺的有效購房優惠政策,減負效應才會明顯釋放。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 房貸利率快到歷史低位了,你買房嗎?

丁祖昱評樓市

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