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疫情后上海地市重啟,央國企撐場下超三成觸頂成交

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1天前 72 0 0
在規則放松下,上海首輪集中土拍表現好于預期。

作者:克而瑞研究中心

在規則放松下,上海首輪集中土拍表現好于預期。

6月1日,隨著上海有序恢復流動,因疫情而延期的上海首批集中供應地塊重啟出讓。值得一提的是,在延期2個月后,為了提振房企的拿地積極性,上海于土拍前夕修改了出讓規則,放松參拍門檻,并通過降低封凍資金比例來緩解房企參拍資金壓力。

在上述舉措的影響下,上海首輪土拍吸引了多家頭部央國企參拍,整體表現穩中有熱:雖然整體溢價率仍維持在較低水平,但無一宗地塊流拍,并且36宗成交的商品住宅用地中超過三分之一的地塊觸及中止價成交,最終成交金額達879億元,成交金額創上海集中供地以來的新高。

01 開拍前進一步優化出讓規則  以提振房企拿地積極性

作為此輪疫情散發的中心,上海房地產市場也受疫情重創,上半年樓市銷售回款大受影響。為了提高房企拿地積極性,上海也在恢復正式開拍前修改了出讓規則。具體調整如下:

1)全部采用掛牌方式出讓,取消先前招掛復合打分入圍方式,有效申請人即為競買人。此前的招掛復合機制,對房企經濟實力、資產規模、技術資質、項目經驗等方面都有較高的要求,尤其是房企參與較多的優質地塊,在進入招標環節后,中小房企劣勢明顯。這一機制取消后,意味著房企只要報名繳納保證金就可參加地塊競拍,降低了房企在上海的拿地門檻,有助于提升房企參拍積極性。

2)降低競拍資金監管額度,封存資金不低于扣除競拍地塊保證金金額后的自有資金金額。在此前的土拍中,由于房企在報名時一般按地塊中止價封凍資金,比例高達110%,加上20%的保證金,實際封存比例高達130%。而新規則下,房企賬戶中封存的資金比例可低至80%,對比此前,降幅高達三成,明顯減輕了房企參拍的資金壓力。

與此同時,在5月底公布的五十條重振經濟措施中,上海市政府還提及了允許延期或分期繳付土地款、縮短開發流程時間等相關措施,可減緩房企流動性壓力、降低開發難度。

和此前出讓規則對比,上海此次集中供地規則調整幅度較大,從多個方面向房企釋放了善意,體現了政府提振房地產市場和鼓勵房企入市的決心。

02 地塊競拍熱度冷熱分化 樓市表現較好的近郊新城成為此輪競拍熱點

在規則進一步優化下,上海重啟出讓的36宗商品住宅用地均順利成交,與此前成交的4宗城中村改造地塊共收金逾870億元,平均溢價率達3.3%,較去年第三批次熱度有所提升。

以36宗商品住宅用地成交情況來看,上海此次集中供地也呈現出明顯的冷熱分化。五成地塊以底價成交,但也有10余幅地塊觸及中止價成交,房企爭奪較為激烈。具體分為以下幾類來看。

1)觸及中止價成交地塊:共有13宗,主要集中在近郊熱點成交板塊,如閔行古美、浦江、松江新城、青浦趙巷、西虹橋等板塊。這些板塊配套較為成熟,購房客戶認可度較高,板塊內項目去化表現比較佳,如青浦趙巷板塊內項目在上海今年一批次新房開盤去化率接近100%,房企拿地風險相對較小,土地市場競拍熱度相對較高。此外,中心城區也有1幅地觸及中止價成交,該地塊為徐匯區斜土路街道地塊,由招商蛇口、香港置地、徐匯城投聯合體以47.33億元的總價斬獲,溢價10%。

2)溢價成交地塊:共有4宗,涉及楊浦平涼社區地塊、閔行紫竹科學園區地塊、嘉定菊園新區地塊及奉賢新城16單元27-02區域地塊等。其中,靠近15號線終點站的閔行紫竹科學園區地塊爭奪較為激烈,吸引了兩大聯合體競拍,但因地塊總價超過40億元,房企拿地有一定的資金壓力,未能觸及中止價,最終以5%的溢價成交;其余3幅地均以低溢價成交,尤其是奉賢新城地塊,僅經過2輪競拍就由中建八局競得,溢價率僅有0.23%。

3)底價成交地塊:共有19宗。其中,13宗地塊集中于浦東臨港、奉賢新城、青浦重固、金山新城等近期樓市表現不佳的遠郊片區。除了樓市成交遇冷因素外,片區內潛在庫存高位也是房企拿地積極性不高的原因。以臨港片區為例,自上海集中供地以來,臨港就是上海的主力供應區域,加上此次成交的8幅地,自去年以來合計成交了30幅地,總建面高達567萬平方米,按照臨港片區當前的流速來看,消化周期長達5年以上。

余下6幅地中,普陀2幅、松江2幅、寶山楊行及嘉定國際汽車城各1幅。這些地塊地理位置較佳,周邊樓市表現也不錯,但受地塊總價偏高或商辦占比高等因素影響,最終也以底價成交。以普陀2宗地為例,兩幅地的起拍總價都在60億元以上,參拍資金門檻較高,其中長風社區W060602單元pt0268-09地塊商辦比例超過六成,且其中60%需要自持,極大擠占了房企的流動性,因此最終均為底價成交。

03 整體盈利空間維持充裕 多數成交地塊房地價差超過2萬元/平方米

盈利空間方面。和去年三批次一樣,上海此次出讓地塊仍延續了低比例配建要求,多數地塊的保障房配建或自持比例在5%及以下,因此成交地塊的利潤空間十分可觀。不考慮城中村改造地塊,36宗商品住宅用地在剔除不可售的商辦及自持住宅面積后,平均地房比約為0.51,略低于去年第三輪,其中接近七成的地塊房地價差空間超過2萬元/平方米,利潤率較為可觀。

以觸及中止價格的13幅地塊來看。13幅地的平均地房比達0.58,略高于36宗地的平均地房比,但平均房地價差也2.3萬元/平方米以上,盈利空間仍然充裕。以此次成交樓板價最高的徐匯區斜土街道xh128D-06地塊來看,雖然剔除配套公建后該宗地可售地價超過9.5萬元/平方米,但其所在的徐匯濱江片區是上海房價的天花板,商品住宅限價達13.1萬元/平方米,因此項目的房價地價差高達3.5萬元/平方米以上,項目仍留有一定的盈利空間。

04 央國企拿地比例高達八成 流動性壓力下民企參與度仍不高

在規則調整下,上海首輪土拍也吸引了多家房企參拍,其中20宗地的參拍主體都在2家以上,如競爭最激烈的閔行區七寶鎮古美北社區地塊,吸引了6個競拍主體8家房企參拍。但從參拍房企性質來看,央國企是絕對的主力軍,如保利發展、招商蛇口、中鐵建、建發、華發等均報名參拍了多宗地塊。

在此影響下,央國企也成為上海此次集中供地的拿地主力,八成地塊由央國企競得。其中招商蛇口拿地金額居首,共花費117.7億元獨自或聯合斬獲了4幅地塊,分別位于徐匯斜土街道、普陀中山北路社區、閔行紫竹科學園及青浦西虹橋,成為本場最大贏家。

而與其它城市一樣,受制于流動性壓力,多數規模民企也缺席了上海首輪土拍,僅金地現身上海首場土拍并斬獲青浦趙巷地塊。不過,上海本土民企表現較為積極,大華、大名城、同潤、佳運置業等均有斬獲。尤其是首次亮相上海集中土拍的本土民企佳運置業,在本輪土拍中斬獲了兩宗項目,但拿地金額較少,低于20億元。


總體來看,在規則放松下,上海首輪集中土拍表現好于預期。雖然拿地主力仍為央企或國企,但這些地塊并非全是國資平臺托底,多數由央國企拿下的地塊仍有一定的競拍熱度。由此可見,房企對上海市場依舊看好。

接下來,為了進一步提振市場,上?;驅⒀永m此輪相對寬松的土拍規則,并落實延期或分期繳納土地價款、降低商辦自持占比等細則。另一方面,上海的集中供地利潤空間維持充裕,由此也將吸引更多有意向補倉的房企將資金投入上海土拍。得益于此,上海次輪土拍熱度將繼續穩定回溫。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

本文由“克而瑞地產研究”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 快評 | 疫情后上海地市重啟,央國企撐場下超三成觸頂成交

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