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平穩收官!上海2022年首輪集中供地攬金879億

丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
1天前 339 0 0
自6月1日“重啟”,歷時五天,上海首輪集中土拍迎來收官。

作者:編輯部、CRIC研究


復蘇之路到底如何,上海自然備受矚目。首輪集中土拍的冷暖,就具有很強的代表意義。

長達兩個月的“暫?!焙?,對于這場土拍,房企可謂是期待已久,摩拳擦掌。

36宗地塊共收金834.7億元,雖有19宗底價成交,但無一流拍。

若算上此前3月已出讓的4宗“城中村”地塊,上海首輪集中土拍出讓金額達到879億元。

在特殊的時間點,上海首輪集中土拍表現,一定程度上能夠反映出市場信心的恢復度。在疫情之后,推出的36宗地塊全部成交,也意味著開發商對上海未來充滿信心。

上海首輪集中供地表現平穩,各參與主體不僅有國企、央企,也包括外企、民企,參與主體的多樣性充分反映出上海房地產市場是平穩健康的


疫情,成為當前房地產市場最大的不確定性

過去兩個月,上海經濟受到了極大影響。5月29日,上海發布《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》,其中明確提出適當增加2022年度建設用地計劃,同時合理確定住宅用地起始價,降低商業辦公用房自持比例。

增加土地財政收入的同時,房企在上海的拿地窗口期也將到來

上海今年首輪土拍因為疫情而中斷,40宗地塊中除了4宗“城中村”改造地塊在3月31日底價成交。其余36宗涉宅地塊延期至6月1日開拍,起拍價806.51億元,最終攬金834.7億元

算上3月已成交的4宗“城中村”改造地塊,上海2022年首輪集中土拍共收金879億元。

而去年首輪集中供地,31宗地共成交773億元。

從已完成首輪集中土拍的城市來看,上海土地出讓金額仍排在首位,其次是杭州和北京??梢钥闯?,上海市場仍然在房企投資中占據重要地位

從房企來看,招商成為這一輪供地的最大贏家,共參與7宗地塊的競拍,最終以117.7億元收獲4宗地。中國鐵建也有3宗地塊收入囊中,總成交價69.3億元。此外,中建八局、建發和華發均有2宗地塊入賬


整體溢價率不高,是上海首輪集中供地的一大特征。

多人競拍的20宗地平均溢價僅6.2%,40宗地塊平均溢價率更低,只有3.3%。相較于去年首輪4.9%的平均溢價率,再降1.6個百分點,但比去年第三輪溢價率提升了0.8個百分點。

所有成交地塊中,溢價率最高為9.6%,該地塊為招商聯合體拿下的徐匯區斜土街道xh128D-06地塊,成交總價47.3億元,樓面價8.6萬元/平方米。作為開拍首日的“重頭戲”,吸引兩大聯合體共5家房企競買,觸及中止價后,進入一次性報價階段。

由于底價成交地塊占了五成以上,進一步拉低整體溢價率,但進入一次性報價階段的地塊也有三分之一的比例。

首輪集中土拍,可謂是“冰火兩重天”。

優質地塊,房企競拍表現較為積極。已完成的36宗地塊中,有13宗進入一次性報價階段。

進入一次性報價階段,以接近平均價的原則確定競得人,保證公平性的同時,對房企出價策略提出了更大的考驗。

有意思的是,兩家房企進入一次性報價階段時,多數企業會選取最大值或最小值。比如,大家聯合體和保利發展、象嶼聯合體的出價策略為先出高價,爭取第二次報價的機會,而深業則反其道而行,出低價拉低平均值,最終摘得地塊。

盈利問題仍是房企拿地首要考慮的因素。

進入一次性報價階段的地塊就能明顯看出,房企普遍看中板塊配套成熟、購房客戶認可度高的區域,版塊內項目去化表現是重要條件。

比如青浦趙巷板塊內項目在上海今年一批次新房開盤去化率接近100%,房企拿地風險相對較小。

首輪集中土拍房企盈利空間如何?

判斷盈利可能性,要看兩個重要指標:一個是地房比,即地價與周邊房價的比值,比值越小,盈利空間越大;一個是房地差價,即周邊房價與地價差價空間。

比例配建的情況下,上海首輪土拍成交地塊的利潤空間十分可觀

再看具體數據,根據CRIC測算,36宗商品住宅用地在剔除不可售的商辦及自持住宅面積后,平均地房比約為0.51,有接近七成的地塊房地價差空間超過2萬元/平方米。

13幅觸及中止價進入一次性報價階段的地塊平均地房比達0.58,平均房地價差也2.3萬元/平方米以上,盈利空間仍然充裕

從房企投資積極性來看,依舊對上海市場充滿信心

《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》中提到要適當增加2022年度建設用地計劃。因此,上??梢赃M一步增加土地供應,比如將原定今年的3次集中供地增至4次,盡快推出第二輪集中供地,讓更多的開發商可以拿到地。主動調節各區域的供地節奏,一方面可以緩解上海的供求矛盾,另一方面也有助于上海穩定經濟發展。

土地市場的回穩有利于樓市的回穩,第二輪集中供地可以進一步降低土地競拍門檻,包括適度下調地價,調整土地指標,減少限制性出讓條件等,有助于房地產企業更好地參與,從而實現市場回穩

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 平穩收官!上海2022年首輪集中供地攬金879億

丁祖昱評樓市

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