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城市更新中常見的“坑”

楊老師的基建課堂 楊老師的基建課堂
2021-09-08 08:37 1933 0 0
城市更新項目中仍然將含有一二級聯動開發的內容,其中土地出讓收益的分享與返還、聯動開發,將是項目收益中的重要部分,也是項目收回投資的關鍵。

作者:楊曉懌

來源:楊老師的基建課堂(ID:msyangteacher)

隨著“十四五”政策的出臺落地,城市更新日漸成為熱門話題,各地政府、城投、金融機構、地產企業、建筑單位都在密集籌備、參與城市更新項目。

以片區為單位的城市更新項目的投資規模是相對較大的,因此總是積極的吸引了大量的目光;但在誘人的利潤與收益背后,城市更新項目中復雜的操作與繁多的細節,造就了許多常見的“坑”:

城市更新需求與規劃沖突

相比過去的棚戶區改造,城市更新由單個地塊擴大到整個片區,且除了拆舊建新之外,還同時存在修繕改造、功能提升等建設內容;尤其是還常常含有低效用地再開發的內容,對現狀的改動較大。

因此,以片區為單位的城市更新項目往往與現有的規劃存在較大的沖突,需要政府配合對規劃進行調整修編,又或者編制專項的城市更新規劃,從頂層設計的角度重新思考城市功能的開發與利用。

但是,無論是調整現有規劃還是編制新的專項規劃,所需要花費的時間是漫長的、流程是繁復的,常常導致項目運作時間超出各方預期。這也是許多片區開發項目需要共同克服的難點,但涉及大量現狀用地的城市更新項目顯然要更為復雜。

征拆周期與成本的不可控

雖然住建部對城市更新項目中的拆舊建新面積比例做出了規定,但不可否認的是,拆舊建新仍然是城市更新項目中不可或缺的一環,也是實現項目收益的重要組成部分。

但是,對人口密度高、貨值大的老舊城區來說,其中的征拆成本與征拆周期很難控制;很容易導致項目周期與成本超預期,導致項目收益受損。并且,在嚴控隱性債務的背景下,征地拆遷的資金問題也較難解決,地方政府也缺乏相應的可用財力,企業參與也同樣將面臨資金周期與成本的各方面壓力,使得城市更新項目并沒有看起來的“那么美”。

土地出讓收益的分享返還

城市更新項目中仍然將含有一二級聯動開發的內容,其中土地出讓收益的分享與返還、聯動開發,將是項目收益中的重要部分,也是項目收回投資的關鍵。

但在現行的機制下,無論是一二級聯動開發還是土地出讓收益的分享與返還,都不可避免的將遇到許多行政與操作上的限制,以及預算管理、防范隱性債務的諸多要求,導致“看起來容易做起來難”。

尤其是在城投公司本身償債壓力較大的背景下,雖然項目公司能夠建立一套費用結算的流程,但依然可能遭遇城投對費用的截流與挪用;獲取聯動開發的土地也將存在不確定性,使得項目收益變得無法保障。

投融資與收益的管理困難

在城市更新項目面臨諸多問題的同時,以市場化模式運作的城市更新還需要大量融資,才能幫助規模如此之大的項目實現穩定運轉。但在許多操作流程節點不穩定、難以管理,不僅會影響項目的綜合收益,也會使得投融資工作變得更為困難。

這就使得城市更新項目的融資工作不能以常規項目模式進行思考,不能單純以信用貸款或者固定資產投資融資的思路生搬硬套,而是需要根據具體項目的情況進行分解與組合,以“一項目一策”的方式進行精細化的管理與投融資工作。

看起來很美的城市更新,沒那么簡單。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

本文由“楊老師的基建課堂”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 城市更新中常見的“坑”

楊老師的基建課堂

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